住宅ローン控除・住宅取得等資金贈与についてのご相談

　中古住宅を購入し、入居までにリフォームを行った場合には、双方の費用を合わせてひとつの住宅借入金等特別控除の計算をし、控除を受けることができます。
　ただし、国税局によって微妙に計算明細書の記載の指導方法に温度差があるので、実際の記載にあたっては、所轄税務署の指導を受けると良いと思います。

　夫は「物件購入＋リフォーム」、妻は「物件購入のみ」という負担関係で住宅ローン控除を利用することはできないでしょう。
　なぜなら、家は登記の持分で分けられますが、その分けた結果で、本体の金額とリフォーム費用は自動的に分けられてしまうからです。

　夫婦間の贈与税を発生させず、住宅ローン控除を適切に利用するための最も安全な登記持分割合は「資金の出資比率」に完全に合わせることです。
　今回、マンションの「全体価値」は、物件購入代金5,480万円にリフォーム費用1,500万円を加えた 6,980万円 として一体評価します（※諸費用370万円は資産の価値を構成しないため、持分計算からは除外します）。
　夫婦それぞれの出資内訳と、それに基づく適切な持分割合は以下の通りです。
夫婦の出資金内訳（総額：6,980万円）
• 夫の出資額：4,480万円
• 親からの贈与：500万円
• 物件購入ローン：2,480万円
• リフォームローン：1,500万円
• 妻の出資額：2,500万円
• 親からの贈与：500万円
• 物件購入ローン：2,000万円
適切な登記持分割合
• 夫の持分： （約 64.19%）4480/6980
• 妻の持分： （約 35.81%）2500/6980
※実際の登記時は、分母を整数にするため「夫：448 / 妻：250」や、より細かく「夫：4480 / 妻：2500」（20で割って 夫：224 / 妻：125）などの分数で設定します。
※この比率で登記すれば、夫がリフォーム代1,500万円を全額負担していても、それは「夫の所有権（持分）」として正当に反映されているため、夫婦間の贈与とはみなされません。

その他の問題点・注意すべき点
いずれにせよ、実際の工事や登記の前に、所轄税務署で相談されることをお勧めいたします。

山口さま

早速のご回答、誠にありがとうございます。
持分割合について、よく分かりました。
所轄の税務署にも相談してみます。

もう少しご教示いただけますと幸いです。
「夫は「物件購入＋リフォーム」、妻は「物件購入のみ」という負担関係で住宅ローン控除を利用することはできないでしょう。
　なぜなら、家は登記の持分で分けられますが、その分けた結果で、本体の金額とリフォーム費用は自動的に分けられてしまうからです。」
とのことですが、夫婦それぞれが住宅ローン控除を利用するためにはどのようにすれば良いのでしょうか？

よろしくお願いいたします。

　家の値段を考えてください。簡単に考えれば、新しく取得する家の値段は、中古住宅の購入価格＋リフォーム費用となります。これが家の値段です。
　その家を、例えば、６：４に登記して、ローンを６：４の割合で負担し合えば、片方は全体の６０％、他方は全体の４０％の住宅借入金等特別控除を受けることができます。
　実際には、その割合を、実際に負担すべき割合で設定すれば、その割合で住宅借入金等特別控除が受けられるわけです。