中古マンション購入・リノベーションに伴う贈与税非課税・住宅ローン控除についてのご相談
お世話になります。
中古マンションを購入し、リノベーション後に入居する予定です。物件購入費・リノベーション工事費とも夫婦のペアローンまたは連帯債務型ローンを利用し、夫婦それぞれが自己の直系尊属から住宅取得等資金の贈与（各500万円）を受ける予定です。
以下についてご教示いただけますでしょうか。
【1．住宅取得等資金の贈与税非課税】
非課税の贈与資金は、①物件購入費、②リノベーション工事費のいずれに充てることが可能でしょうか。
②が可能であれば、工事費は贈与＋自己資金で支払い、ローンには含めない予定です。不可の場合は工事費も住宅ローンに組み入れる予定です。
【2．住宅ローン控除】
物件購入費＋工事費を住宅ローンで借りる場合、工事費についても住宅ローン控除の対象となりますでしょうか。また、物件購入と工事が別々のローン契約となる場合も同様でしょうか。
【3．贈与・入居の期限】
2026年中に贈与を受ける予定ですが、2027年3月15日までに工事完了・入居する必要がありますでしょうか。
3月15日までの入居が難しい場合、「3月15日後、遅滞なく入居することが確実」と認められるための条件・期限についてもご教示ください。
【4．必要書類・申告】
贈与資金を工事費に充てる場合、贈与税の非課税申告に増改築等工事証明書が必要と思いますが、贈与を物件購入費に充て、工事費を住宅ローンとする場合、贈与税申告では工事関係書類は不要で、2028年の住宅ローン控除の初回確定申告時に増改築等工事証明書が必要、という理解でよいでしょうか。
参考：スケジュール
・2026年9月中旬：売買契約済み
・2026年12月初旬：決済・引渡し、工事着工
・2027年3月中旬：工事完了・入居予定（3月15日に間に合わない可能性あり）
お手数をおかけしますが、ご回答のほどよろしくお願いいたします。
税理士の回答
中古マンション購入およびリノベーションにおける贈与税の特例・住宅ローン控除の取り扱いについて回答いたします。
提示されたスケジュールを踏まえると、資金の充当先によって特例適用のリスクが大きく変わる点にご注意ください。
【1、住宅取得等資金の贈与税非課税の充当先】
非課税の贈与資金は、要件（工事費100万円以上等）を満たせば、①物件購入費、②リノベーション工事費のいずれにも充当可能です。
ただし、後述するスケジュールのリスクを考慮し、今回の贈与資金は①「物件購入費」に充てることをお勧め致します。
【2、住宅ローン控除の対象】
工事費についても、要件を満たせば住宅ローン控除の対象となります。物件購入と工事が別々のローン契約（住宅ローンとリフォームローン等）になる場合であっても、それぞれが「償還期間10年以上」などの対象要件を満たしていれば、両方を控除の対象とすることが可能です。
【3、贈与・入居の期限と留意点】
2026年中に贈与を受けた場合、原則として2027年3月15日までの入居が必要です。同日に間に合わない場合でも、「遅滞なく居住することが確実（最終期限は2027年12月31日）」であれば、申告時に居住見込みの書類を添付することで適用可能です。
＊重要：工事完了の期限
贈与を「②工事費」に充てる場合、2027年3月15日までに「増改築等の工事自体が完了」していることが必須要件となります。3月中旬予定の工事が遅れ、3月15日時点で未完成だった場合、特例そのものが受けられなくなります。
一方、「①物件購入費」に充てる場合は、2026年12月に物件引渡し（取得）が完了しているため要件をクリアします。その後の工事による入居遅れ（12月31日まで）は許容されるため、安全に適用できます。
【4、必要書類・申告のタイミング】
ご認識の通りです。
上記のリスクを回避して「贈与は①物件購入費に充当」とした場合、2027年3月の贈与税申告においては「増改築等工事証明書」等の工事関係書類は不要です（登記事項証明書や売買契約書等のみで申告可能）。
その後、2028年の住宅ローン控除の初回確定申告において、住宅ローンに含めた工事費分を申請するために「増改築等工事証明書」を提出する流れとなります。
回答は以上となります。
ご参考になりましたら幸いです。
早速のご回答、誠にありがとうございます。
工事完了・入居が3/15に間に合わない可能性があるため、物件購入費用に充当する方向で検討いたします。
本投稿は、2026年09月29日 09時46分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
