一戸建て売却　領収書が無い　取得費説明資料

国税OB税理士です。税務署では、資産課税部門で、相続税や譲渡所得の担当部署の管理者をしておりました。

売買契約書がないケースですので、個別案件として、あなたと直接話してみないと何とも言えません。
概算取得費を使わずに済むように、取得費を検討できるように依頼された税理士は努力すると思います。

　税理士に依頼すべきと考えます。

お世話になります。

ご質問に対する回答）
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回答①
複数の方法で当たる余地はあると考えます。
それらの複数の「取得費の解明の努力」を残して、客観的に合理的に疎明・説明でき得る準備が重要と考えます。
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回答②
抵当権の有りの場合、借入金額が推認しやすく認められやすい感があります。
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回答③
固定資産税評価額となりますし、地価公示価格等の約7割水準とされる前の時代ですので、あまり参考にならない～根拠には弱いと考えます。
しかし、市川市内において、概ね同じ水準で設定して課税していたと考えられますので、役所に確認するのも役立つと考えます。
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回答④
固定資産税評価額や固定資産税路線価は上記③のとおりとなりますが、相続税路線価が地価公示価格等の約8割水準とされたのは昭和55年（1980年）からですので、参考になると考えます。
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回答⑤
有効とまでは断定できませんが、役立つ参考にはなると考えます。
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回答⑥
「購入価格は約3,000万円と聞いている...」だけでは採用できませんが、ひとつの指標にはなると考えます。
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回答⑦
居住用の3000万円特例を適用できれば良いのですが、建物は減価償却しますし、土地は値上りの可能性もありますので、何とも言えません。
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回答⑧
国税速報第6400号（平成28年2月22日）では、軽率に市街地価格指数による推計計算を行う前にやるべきこととして、前所有者の情報を入手し、前所有者に照会をかけるなどの実際の取得費の把握に努めることが重要の旨の解説があります。
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回答⑨
申告書に添付する必要はありませんが、上記①のとおり準備をしたうえで、丁寧な説明資料を添付するか、添付せずに税務署からの対応を待つか、方針を検討します。
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回答⑩
質問者さまご自身でできる内容だと考えます。しかし、時間を割けないようでしたら、税理士に責任ある依頼を任せるのも有り得ます。

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補足）

市街地価格指数による推認という方法も、ひとつの選択肢としては有ります。しかし、質問者さまが試されるおおよその取得費を推認する方法が、必ずしも否定されることではないと個人的には整理していますが、市街地価格指数だけを元に算出するのは、個人的にはおすすめ致しません。

平成12年11月16日の裁決において原処分庁が市街地価格指数を用いて更正した事例を認容したことから、課税実務において市街地価格指数も用いることができるような風潮が生まれました。しかし、その後否認される裁決事例もあることから、課税庁は市街地価格指数の計算に厳しくなっていると言う国税OBもいます。


他案として、閉鎖謄本を取得して、
・買戻特約（公団の転売対策）の有無を確認→金額が確認できる可能性があります。
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他の方のアドバイスも参考になさってください。少しでもご参考になりましたら幸いです。

追記させていただきます。

ひとつの参考・根拠情報にはなり得ます。

運が良ければ、国土交通省のページで、該当の宅地近辺の公示価格が見つかるかも知れません。（昭和45年から検索可能です）
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/

県の基準地価格の制度は昭和50年からのようです。

宜しくお願い致します。

【結論】
取得費は、相続によりお母様の購入価格を引き継ぎます。証明の努力をする価値は十分にあります。概算取得費（5％＝100万円）だと、譲渡益約1,900万円に約20％で、約380万円の税金がかかる計算になるためです。

【考え方】
・購入総額は、土地と建物に分ける必要があります。建物は、国税庁の「建物の標準的な建築価額表」（建築年・構造別の1㎡あたり単価）を使って推計する方法が、実務で認められています。
・建物は、居住用でも経過年数に応じて減価償却費を差し引きます。昭和63年購入の木造であれば、取得費の大半が償却済みとなり、取得費として残るのは主に土地部分です。
・相続税を納めていて、相続開始から3年10か月以内の売却であれば、相続税の一部を取得費に加算できる特例もあります。

【根拠条文】
所得税法38条・60条1項、所得税法施行令85条、租税特別措置法31条の4・39条

※本回答は一般的な回答事例であり、個別の事情により取扱いが異なる場合があります。最終的なご判断は税務署または税理士にご確認ください。

貴重なアドバイスをいただき心より感謝申し上げます。今後ともよろしくお願いいたします。

土地建物の取得費は実際の購入代金等が基本で、建物は所有期間中の減価償却相当額も差し引きます。取得費不明の場合には売却額の5％とする方法がありますが、抵当権の設定額や当時の課税価格が、そのまま購入代金になるわけではありません。借入・返済記録、当時の仲介業者や売主に残る資料など、実額を裏付ける情報を探すことが先決です。現在お持ちの資料一式を、お近くの税理士事務所に持参し、取得費の根拠と税額を検討してください。

BA、ご丁寧にありがとうございました。

少しでもご参考になりましたら幸いです。

この質問については、正直なところは、明確な回答ができるものはありません。
　実際に税理士が面談して、概算取得費の5％（誰でもできる）でないやり方での計算ができるかを探すものだと思います。
　個別性の強いご質問ですから、可能性についての記載を私は、あえてしませんでした。税務署側のハ－ドルを超えるのは簡単ではありません。

　あなた様と一緒に考えてくれる税理士さんをお探しください。