夫婦間の贈与税について
不動産登記上 夫が4分の3、妻が4分の1を所有しています。今現在は住宅金融支援機構でローンを組み妻が連帯債務者になり支払いも上記の割合で負担しています。今後ローンを組み替えるにあたり夫だけの債務にしたいと思っております。その際、妻が支払うべき4分の1を夫に負担させることになり贈与税が発生すると思われます。2,500万円のローンを組み月々10万円の支払いがあったとすると、そのうち4分の1の25,000円は本来妻が負担すべきもので年間30万円になります。
贈与税の計算方法としては年間30万円に対しての計算で良いのでしょうか？
それとも総額2,500万の4分の1である650万円に対しての計算になるのでしょうか？
不動産登記は変更せずそのままにします。
用語が変だったらすみません。
よろしくお願い致します。
税理士の回答
ご主人が全額借り替えることによって、奥様にとっては借り換えを行なうときの奥様のローン残高相当額が免除されることになりますので、年間返済額の30万円ではなく、借入残高の1/4相当額が贈与税の対象になるものと考えます。
服部様
早速のご回答ありがとうございます。
年間と総額では大きな違いなので明確になり良かったです。
ありがとうございました。
ローンの組み換えをしないで、奥さんの債務を残して、ご主人が立替とすると、年間30万円は、暦年贈与の非課税枠に収まる可能性があります。
ご回答ありがとうございます。
妻の債務を残して夫が立替えるとはどういう意味でしょうか？
今ローンを組んでいるフラット35の利率が高すぎるので借換を検討しています。ローンを組んだ当初は夫の収入だけだと不安だからと妻の収入も合算して審査を通すため連帯債務としました。
今借換えるとなると登記上の持分の関係で夫だけの債務にしてローンを組んでしまうと贈与税がかかるということですよね？
相談した銀行関係の人に、連帯保証人として妻を審査に通せば大丈夫との説明を受けました。（因みに現在妻は扶養範囲内で働いています。）連帯債務者＝債務者であり、連帯保証人となれば債務は負担付き贈与となる。但し、持分が移転登記されなければ、そこに贈与するものが債務のみのため税が発生することはないのではないか、との話でした。負担付き贈与の場合は贈与税はいくらかかるのでしょうか？
贈与税に関する確定的な答えが出ないとローン借換をするのは不安です。最終的に判断するのは税務署なのでしょうか？税務署に出向いて聞いたら確実なのでしょうか？
文章がおかしかったらすみません。
よろしくお願い致します。
夫の単独債務としないで、これまでと同様に夫婦の連帯債務にして、妻のローンを夫が払うようにすると、妻のローン分の合計が年間30万円程度であれば、贈与税はかからないと思います。
ありがとうございます。
妻がパートの為民間の金融機関では連帯債務としてはローンを組めないとのことです。正規職員か派遣社員が契約社員なら大丈夫みたいです。
そうなると、連帯保証人にとしてしかローンを組めず贈与税か発生してしまうかもという問題に直面しております。
ローン残高の妻持分に対しての贈与税はおよそ90万くらいになるという試算でした。
ローンを借換える際、連帯保証人としてローンを組んだら確実に贈与税が発生すると考えた方がよろしいでしょうか？
住宅ローン（現在の債務者：ご主人3/4、奥様1/4）の借り換えを、ご主人が単独で行なう場合には、奥様の1/4相当分の返済が免除されることになりますので、その分が贈与とみなされて贈与税の課税対象になります（相続税法8条）。
このような場合、住宅の奥様の持分（1/4）のうち、奥様のローン残高に見合う持分をご主人に買い取って頂くことにすれば、贈与税は回避することができます。
例えば、住宅の時価を3000万円、ローン残高を2500万円と仮定します。
住宅の所有権は「ご主人3/4・奥様1/4」ですので、その時価は「ご主人2250万円・奥様750万円」になります。
一方、住宅ローンの債務者も「ご主人3/4・奥様1/4」である場合、その残高は「ご主人1875万円・奥様625万円」になります。
従って、奥様の住宅の持分1/4（750万円）のうち、625万円相当分をご主人に625万円で買い取って頂く（ご主人に売却する）ことになれば、奥様に贈与税は生じなくなります。
この場合の確認すべき事項は、①銀行が認めるか、②登記費用はいくらかかるか、③奥様に譲渡所得税がかからないか、を事前に明らかにしておく必要があります。
メールでのやり取りでは限界がございますので、関連資料を揃えて、一度専門家にご相談なさるのが宜しいと思います。
詳しいご回答ありがとうございます。
もう一度よく考え行動したいと思います。
ありがとうございました。
奥様のローン残高を贈与にするのか、その分を奥様に対する貸付金とするかのどちらかと思います。
貸付金にして、毎年110万円の贈与もありますが、リスクはあります。
ありがとうございます。
こういった案件は税理士さんが1番詳しいのでしょうか？
税務署ですか？
司法書士ですか？
理想は税理士と司法書士が同席する場所でのご相談になりますが、まずは税理士へのご相談が宜しいと思います。
グレーゾーンについて確認しても、税務署はよいとは言わない(言えない)ので、詳しい税理士に相談されたほうがよいと思います。
よく分かりました。
また改めて相談させて頂きます。
ありがとうございました。
本投稿は、2018年05月30日 08時09分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
