マンションの購入資金

税務のことを少しでも考えているようですので、
彼女名義で購入すべきでしょう。
よろしくお願いいたします。
回答にはなっていないでしょうが。

実態のある借入れであれば直ちに贈与とはならないと考えられますが、契約書だけでなく、返済期限・利息・返済能力と実際の返済状況が重要です。「別れた場合だけマンションで返す」という条件では、通常の返済をどうするのか整理が必要でしょう。また、マンションによる代物弁済も税務上は譲渡に当たり、譲渡益への課税や借入残額と物件価額との差額の問題が生じる可能性があります。購入前に資金負担と登記名義、返済条件を揃え、近隣の税理士等に契約全体を確認されるとよいでしょう。

お世話になります。

「税務上の問題」に限りますと、彼女さまから質問者さまに対する贈与とみなされないように、金銭消費貸借契約書を作成したうえで、返済元金・返済猶予期間・利率など返済条件などを詰めておくことをおすすめ致します。

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余談となりますが、もし分かれたときに想定されるマンション譲渡時の諸費用や、マンションの時価が下がって返済資金を確保できない可能性など、念のためご検討されることをおすすめ致します。


他の方のアドバイスも参考になさってください。少しでもご参考になりましたら幸いです。

お世話になります。

結論として、借入れの形をきちんと整えておけば、購入時点で直ちに問題になるわけではありません。ただし、借入れが実態のないものと見られた場合の贈与税と、別れた際にマンションで返済する場合の課税には注意が必要です。

まず購入時です。個人間の借入れでも、借用書（金銭消費貸借契約書）を作り、返済期間・返済額を決め、実際に口座振込で返済していれば借入れとして扱われます。契約書がない、返済していない、「あるとき払い」といった場合は、借入金ではなく彼女からの贈与とみなされ、贈与税がかかるおそれがあります（タックスアンサーNo.4420）。無利息とすることもできますが、利息に相当する利益が贈与とされる場合があります（相続税法第9条、相続税法基本通達9-10）。利息を受け取る場合、彼女側では雑所得（給与以外の副収入）となります。また、住宅ローン控除は金融機関などからの借入れが対象のため、彼女からの借入れ分には使えない点もご留意ください。

次に、別れてマンションを渡して返済する場合です。借金の代わりに物で返すこと（代物弁済）は、マンションを売ったのと同じ扱いになります。消える借入金の額を売却額として譲渡所得（不動産を売った利益）を計算し、取得費（購入代金から建物の減価償却費を引いた額）を上回れば、あなたに所得税・住民税がかかります（所得税法第33条）。

- マンションの時価が借入残高より高い場合：差額は彼女への贈与とされ、彼女に贈与税がかかる可能性があります（相続税法第7条）。
- 時価が借入残高より低く、残りを免除してもらう場合：免除額があなたへの贈与とされる可能性があります（相続税法第8条）。

ご自身が住んでいた物件であれば、居住用財産の3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条）の検討余地があります。ただし、譲渡の時点で内縁関係にある方や生計を一にしている方などへの譲渡は対象外とされているため、関係の状況によっては使えません。彼女側には、不動産取得税や登録免許税もかかります。

なお、ご結婚後に離婚して財産分与としてマンションを渡す場合は、上記とは扱いが変わる点が多くあります。その時点で改めて確認されることをおすすめします。