住宅ローン借換え時に贈与税が発生しますか？
住宅ローンの借り換えを検討しています。
現在は私が主債務者で妻が連帯債務者で契約していますが
借り換えに伴い私の単億債務に変更したいと考えています。
この場合、通常だと妻の債務分を私が返す（贈与している）ことになり、
返済した額の基礎控除以外を除いた分に贈与税がかかるとの事。
ただ下記のようなイレギュラーな状況を勘案した場合に
借換えでの一括返済が妻への贈与になるのかどうか
教えていただければ幸いです。
①妻の就業状況の変化
妻は今のローン契約時点ではフルタイムで働いていましたが
現在は社会保険の扶養内（年間給与130万円以内）のパートタイムで働いています。
返済能力がないと判断されれば贈与には当たらないのでは？と考えています。
②現状でも住宅ローンはすべて私名義の口座から返済している
現在の住宅ローンも返済口座は私の名義で私の給与から返済しています。
この事実を元に借換え前後でローンの返済状況が変わらないという解釈はできないでしょうか？それとも今の返済についても私から妻へ贈与が行われているという事になるのでしょうか？（ちなみに年間返済額が100万円未満なので贈与となる場合でも基礎控除の範囲内です）
税理士の回答
前提条件を教えてください。不動産の登記は、どのような割合になっていますか？
これがわからないと答えようがないと思われます。
ご連絡ありがとうございます。
持家割合は 妻64% 私36%です。
購入価格4,150万円で妻名義1,900万円の自己資金と2,250万円の住宅ローンで購入しました。
ローンの債務割合は私66.4% 妻34.6%です。
ローン残債は2,182万円です。
不動産購入時点では、自己資金や住宅ローンの負担割合で、正しく登記を行っているので、その時点での贈与税がかからないようになっていますね。
借り換え時のローン残高が、２１８２万円とのことなので、21,820,000×34.6％＝7,549,720円となり、借り換え時点で、夫から妻への贈与となります。それを避けるのであれば、①妻が、34.6％相当の返済を行っていく。②ローン借り換え時に名義をお金を出した割合で、登記する。
※住宅ローン控除の関係もあるので、注意が必要です。本来であれば、住宅購入時に将来のローン返済のことまで考えて、債務割合等を考慮すべきだったと思います。この質問に関する答えは、以上です。更問いについては、私は、基本的にこれ以上はお答えいたしませんので失礼いたします。
詳しく回答いただきありがとうございます。
贈与税の事を一通り勉強した上で債務割合を決めるべきでした。
最後に一言回答しますね。借り換え時にも、当初のローン返済割合での借り入れが可能であれば、当初借入時と同じで、贈与税を発生しないようにするのが、最善の策だと思います。
重ね重ねありがとうございます。
連帯債務またはペアローンを利用して
贈与税のかからない範囲での借換えが可能かも検討してみます。
この度は誠にありがとうございました。
お役にたててて幸いです。また、何かございましたらお答えしたいと思います。
本投稿は、2022年08月29日 21時27分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
