住宅取得の贈与税非課税枠について

棟上げが3月15日までに完了しないリスクと、お祖母様のご年齢を考慮し、手元の贈与税負担を回避する現実的な案を2つ提案します。

案1：翌年1月に贈与を実行する（推奨）
贈与を翌年1月に行えば、上棟の要件期限は「翌々年の3月15日」となるため、工期の遅延リスクをかなり軽減出来るかと存じます。
12月の税制改正大綱で制度の延長を確認した直後に実行できる点でも確実です。
＊万が一、実行前に相続が発生した場合は、資金はそのまま相続財産として処理されます。

案2：年内に贈与し、「相続時精算課税制度」を併用する
ご体調等の理由でどうしても年内に贈与を完了させたい場合、住宅取得等資金の非課税特例と「相続時精算課税制度」を併用して申告します。
仮に3月15日時点で上棟が完了せず非課税特例が否認された場合でも、精算課税制度の特別控除（2,500万円）の枠内に収まれば、贈与税の納付は発生しません。将来的に贈与額は相続財産へ加算されますが、遺産総額が相続税の基礎控除内であれば追加の税負担も生じません。

回答は以上となります。
ご参考になりましたら幸いです。

お孫様への住宅取得等資金の贈与について、おばあ様のご高齢によるお気持ちと、工期遅延（翌年3月15日までの上棟要件）のリスクを考慮した最適な税務対策を解説いたします。

結論から申し上げますと、おばあ様のご年齢を考えて「今すぐ確実に贈与を進めたい」という場合は、上棟遅延のリスクがない【相続時精算課税制度】の活用（または非課税特例との併用）が最も適した選択肢となります。

具体的なリスクと具体的な対策案を整理いたしました。

【1. 住宅取得等資金の非課税特例における大きなリスク】

非課税特例を適用する場合、贈与を受けた年の「翌年3月15日」までに、対象の住宅が「少なくとも上棟（屋根を有し、柱及び壁を備えた状態）していること」が必須要件となります。

① 上棟遅延時のリスク
もし3月15日までに上棟が間に合わなかった場合、非課税特例が適用できなくなり多額の贈与税が一括して課されます。なお、戦争等による資材遅延が災害等による「期限延長特例」の対象になるかは不透明なため、過度な期待は危険です。

② 贈与時期を翌年に遅らせる注意点
年を越して翌年に贈与すれば期限は延びますが、おばあ様が高齢で早期贈与を希望されているご事情からすると本末転倒となりかねません。

【2. リスクを回避して税負担を抑えるための対策案】

① 相続時精算課税制度を活用して今すぐ贈与する（推奨）
相続時精算課税制度を使えば、上棟の遅れに関わらず今すぐ資金を渡せます。
年110万円の基礎控除枠（非課税）に加え、2,500万円の特別控除枠が使えます。特別控除部分は節税ではなく「将来の相続税での精算（繰延べ）」となりますが、おばあ様の相続財産全体が相続税の基礎控除額に収まる場合は、最終的にも税金が発生せず実質無税で完結します。

② 非課税特例と相続時精算課税制度を併用する
「上棟が間に合いそうな分は非課税特例」「万が一の遅延リスクに備える分や非課税枠を超える分は相続時精算課税」というように、2つの制度を組み合わせてリスクを分散することも可能です。

【3. 実務上のまとめとおすすめの進め方】

今すぐ安全に贈与を進めるには、以下のステップをお勧めいたします。

（1）建築会社に対し、翌年3月15日までに上棟が完了する確実性を確認する。
（2）上棟が確実であれば「非課税特例」を単体または「相続時精算課税」と併用して年内に贈与する。
（3）上棟の遅延リスクが高い場合は、全額「相続時精算課税」を利用して年内に贈与を行う。

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ご相談の件の祖母は私の母で孫は私の息子です
相続人は私と兄の二人になります
相続時精算課税を使う場合は兄の了承が必要ですか
贈与は母の意思ですが兄にも二人の子供がいるので納得してくれるか不明です

おばあ様からお孫様への贈与において「相続時精算課税制度」を利用するにあたり、お兄様の同意や了承は手続き上（法律・税務上）一切不要です。

贈与はあくまで「あげる方（おばあ様）」と「もらう方（お孫様）」の二者間の合意によって成立します。

詳細と実務上の注意点を整理いたしました。

【1. 手続き上のルール（お兄様の了承は不要）】

① 制度の選択権
相続時精算課税制度は、贈与を受ける方（お孫様）が税務署へ届出を行うことで選択できる制度です。他の相続人（お兄様など）の同意書や承諾書などを提出する必要はありません。

② 贈与契約の成立
おばあ様とお孫様の間で「贈与契約」が成立していれば、お兄様へ事前に通知したり許可を得たりすることなく手続きを進めることができます。

【2. 税務上の負担とお兄様への経済的影響について】

① 税務上の申告・納税義務
相続時精算課税を利用した財産は、将来おばあ様が亡くなられた際に「お孫様自身の相続税（２割加算等）」の計算に持ち戻されます。お兄様がこの税金を負担することはありません。

② 将来の遺産分割への経済的影響
ただし、生前贈与によっておばあ様の財産自体が減少するため、将来「私」と「お兄様」の二人で分割する遺産総額は少なくなります。また、実質的な利益供与として遺産分割協議で「特別受益」などの論点になる可能性もあります。

【3. トラブルを防ぐための実務上のアドバイス】

将来のお兄様とのトラブルを回避し、円満に手続きを進めるためには以下のステップをお勧めいたします。

（1）おばあ様の意思（贈与契約書）を明確に残す
おばあ様ご本人の明確な意思による贈与であることを証明するため、必ず「贈与契約書」を作成し、保管しておくことが大切です。

（2）遺言書の作成を併せて検討する
おばあ様がお元気なうちに「誰にどの財産を遺すか」を定めた遺言書を作成しておくことで、将来の遺産分割協議での不公平感を防ぎ、お孫様への贈与の趣旨も明確に伝えることができます。

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何度も申し訳ありません
遺言では兄に不動産、私に金融資産となっています
この場合私が12月の決定を待って年内もしくは年明けに非課税枠で贈与したほうがよいのでしょうか
それとは別に私が資金を少し出して共有名義にすることは決まっています

ご質問ありがとうございます。

遺言書の内容（お兄様が不動産、質問者様が金融資産）およびお孫様（息子様）への贈与という形式を踏まえますと、法的にも実務的にもトラブルを避けて生前贈与を進めやすい非常に理想的な環境といえます。

12月の税制改正発表を待つべきか否か、ならびに共有名義にする際の注意点について整理いたしました。

【1. 現時点の遺言内容とお孫様への贈与が与える影響】

① トラブルリスクが極めて低い法的構造
お孫様は法定相続人（お兄様や質問者様）ではない「第三者」にあたります。民法上、相続人以外の第三者への生前贈与が遺留分の計算に含まれるのは原則として「相続開始前1年以内」の贈与に限られます。そのため、おばあ様が今後1年以上お元気であれば、お兄様から遺留分の主張を受けるリスク自体が原則発生しません。

② 遺言の内容との整合性
現時点の遺言どおり「私（質問者様）が金融資産を相続する」前提であれば、おばあ様からお孫様への贈与は実質的に質問者様の将来の取り分から出される形となり、お兄様の不動産相続にも影響を与えません。

【2. 12月の決定を待って贈与すべきかどうかの判断】

12月中旬頃に税制改正大綱が発表され、住宅取得等資金の非課税特例の継続や内容が判明します。

① 工期が確実な場合
翌年3月15日までの上棟が確実であれば、現行の非課税特例を適用して年内に贈与を実行するのが確実です。

② 上棟が微妙またはリスクを避けたい場合
12月中旬の発表を確認した上で、「非課税特例」と「相続時精算課税制度」を組み合わせ（併用し）てリスク分散を図るか、確実に上棟できるタイミング（または相続時精算課税の単独利用）へ切り替えるのが安全です。

【3. 親（質問者様）も資金を出して共有名義にする際の注意点】

お孫様だけでなく質問者様も資金を出して共有名義にする場合、税務上最も注意すべきなのは「実際の資金負担割合」と「登記上の所有持分割合」を必ず一致させる点です。

① 割合の不一致による贈与税リスク
例えば、資金を半々で出したにもかかわらず持分をお孫様80%・質問者様20%等にしてしまうと、差額分が「親からお孫様への贈与」とみなされ、意図しない贈与税が課されます。

② 持分の正しい計算方法
「おばあ様からの贈与金＋お孫様ご自身の資金」対「質問者様の出資金」の比率を正確に計算し、その比率通りの所有持分で登記を行う必要があります。

【4. 実務上のまとめとおすすめの進め方】

（1）12月中旬の税制改正発表と上棟スケジュールの確認を並行して行う。
（2）非課税特例単体、または相続時精算課税との併用によりリスクを抑えて贈与を実行する。
（3）出資金の比率を正確に割り出し、まったく同じ持分割合で建築・登記の手続きを進める。

ご参考にしていただけましたら幸いです。
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よくわかりました
詳しく解答していただきありがとうございました