計上について

お世話になります。

ご質問に対する回答）
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修繕総額2,000万円の内容によると考えます。

例えば、以下のように、ひとつずつ内容によって判断していく必要があります。

例）
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内装リフォーム

修繕費・原状回復費に該当する場合、譲渡費用にも取得費にも該当しないと考えます。
ただし、売買契約の特約等により売主実施が明記されている場合は、譲渡費用の余地はあると考えますが、譲渡費用における譲渡との直接関連性は、その費用の性質から判断すべきもので、売買契約の特約や覚書の記載があるからと言って直ちに譲渡費用となるとは言えないと考えます。

設備費や改良費に該当する場合は、売却資産の「取得費」に含まれます。
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外壁塗装

一般的に修繕費など資産の維持又は管理に要した費用に該当するケースが多いため、譲渡費用に該当しません。また、取得費にも該当しないと考えます。
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塀の設置

固定資産の取得ですので、取得費に該当します。

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補足）

設備費や改良費は「取得費」に含まれます。

修繕費など資産の維持又は管理に要した費用は、「譲渡費用」に含まれません。（所得税法基本通達33-7注）

参考）
「裁判例から見た譲渡費用の概念と具体的事例の判断基準」
https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/kenkyu/ronsou/21/175/ronsou.pdf#page=51

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他の方のアドバイスも参考になさってください。少しでもご参考になりましたら幸いです。

売却前に支出したという理由だけで、2,000万円全額を売却益から差し引けるとは限らないと考えられます。通常の維持管理・原状回復の修繕費は、原則として譲渡費用とは区別されます。一方、価値を高める設備費・改良費なら、取得費に含まれる可能性があります。賃貸中の建物か自宅かによっても、修繕費の検討対象が変わりますので、工事の名称だけでなく内容ごとの整理が必要と考えられます。工事前後の資料、見積・請求内訳、売買契約書をそろえ、お近くの税理士事務所に取得費・譲渡費用・賃貸経費の区分をご相談ください。