古いマンションを売却した時の譲渡所得税について

国税OB税理士です。

借地ですが、購入時に土地（借地権）の部分と建物の金額は区分されていますか？
減価償却は建物部分だけになりますので、現状だと答えにくいですね。

マンションと言っても、必ずしも居住用とは限りません。
事務所としての利用や、低層階にコンビニ等が入り、コンビニオーナーに貸し付けるとかもありますが、次の条件であるものとして計算してみます。

居住用　法定耐用年数47年　償却率0.022
償却期間はピッタリ３年（36ヶ月）
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使用方法別の計算

①　自身の居住用
３年でも、６年でも居住用財産の特別控除3000万円があるので、
課税されません。

②　貸付等でない、事業用としての利用ではない。
例えば、両親の居住用で家賃０円の場合

3000万円の特別控除は使えないので、利益に対し20.315％又は39.63％の所得税及び住民税がかかるが、ほぼ利益は出ません。
不動産の仲介手数料が往復でかかります。
3％として、824万円（800万＋3％）で買って、776万円（800万-3％）で売る計算です。
減価の額は、47年×1.5＝70年　償却率0.015

３年だと824万×0.015×3＝37.08万円
776万－(824万－37.08万）＝△10.92万
赤字なので税金０円

６年だと824万×0.015×6＝74.16万
776万－(824万－74.16万）＝26.16万
他に所得がなければ、基礎控除以下なので税金０円
他に所得があり、20.315％かかれば5.3万円程度。

③　貸付けの場合
各年に必要経費として経費計上した減価償却費が引かれたものが取得費です。
減価償却費は、法定耐用年数と中古資産の耐用年数のいずれか選択した年数です。
法定耐用年数なら0.022、中古資産の耐用年数なら47×0.2＝9　0.112です。
３年や６年で売る場合、法定耐用年数のほうが譲渡所得が少なくなります。

法定耐用年数を選択した場合の税額
３年で売却
824万×0.022×3＝543,840
776万－(824万－543,840）＝63,840
他に所得がなければ基礎控除以下なので税金0円
他に所得があり、39.63％かかれば24,900円程度。

６年で売却
824万×0.022×6＝1,087,680
776万－(824万－1,087,680）＝607,680
他に所得がなければ基礎控除以下なので税金0円
他に所得があり、20.315％かかれば123,300円程度。

中古資産の耐用年数を適用した場合の計算は省略させていただきます。
最初から売却前提なら、不利になりやすいです。
計算は0.022のところを0.112にすれば出ます。


仲介手数料は3％として計算しました。

借地と言っても、普通借地、定期借地などありますが、800万円とは別にあることを前提にしています。

出来るだけシンプルに回答いたします。

①3年後、800万円で売却した場合
⇒譲渡所得税106万円

②6年後、800万で売却した場合
⇒譲渡所得税109万円

【前提】
投資用マンション
建物取得価額：800万円
耐用年数：9年（簡便法）
償却率：0.112
①は短期譲渡所得（39.63%）
②は長期譲渡所得（20.315%）

【補足】
譲渡所得だけ見ると6年後の方が税額は高いですが、6年間減価償却で費用計上出来ることも踏まえて売却のタイミングを考慮すると良いかと思います。

大変わかりやすいです。ありがとうございます！

そう言ってもらえると嬉しいです。何でも気軽にご相談ください！

非業務用の場合の減価償却では、簡便法は使えません。