ベアローン妻の分を自分の相続不動産売却金から返済したい税金どのようになりますか

結論から申し上げますと、ご自身の資金（相続不動産の売却資金）で奥様のローンを肩代わりして返済した場合、原則として奥様への「贈与」とみなされ、贈与税の課税対象となります。

夫が妻の債務を負担することになるため、相続税法第8条（免除等を受けた債務）の規定により、妻は夫から返済額相当分の「債務免除益（みなし贈与）」を受けたと判定されるためです。

ただし、以下のようないくつかの方法や特例を活用することで、課税対象外とする（または税負担を回避する）ことが可能です。

課税対象外とする（または回避する）ための4つの方法
1. 返済額に応じた「持分の変更（売買）」を行う
最も実務的で確実な方法となります。奥様のローンを立て替える代わりに、その返済金額に相当するマンションの「奥様の所有権持分」をご自身（夫）に移転させます。

仕組み: 形式上「夫が妻の持分を買い取る（代物弁済）」という形になるため、資金の移動に合理性があり贈与にはあたりません。

注意点: 贈与税はかかりませんが、持分移転の登記に伴う「登録免許税」や「不動産取得税」が発生します。また、マンションの時価が購入時より上がっている場合、持分を手放す奥様に「譲渡所得税」が発生する可能性がございます。

2. 夫婦間で「金銭の貸し借り」とする（金銭消費貸借契約）
ご自身の資金を「奥様に貸した」ことにして、奥様がご自身に返済していく方法です。

仕組み: 単なる借金として扱うため、贈与税の対象からは外れます。

注意点: 税務署に「実質的な贈与」とみなされないよう、以下の要件を厳格に満たす必要があります。
・「金銭消費貸借契約書（借用書）」を作成し、署名捺印する。
・奥様の収入や返済能力に応じた現実的な返済期間を設定する。
・適正な利息を設定する（無利息や極端な低金利だと、利息相当額が贈与とみなされるリスクがあります）。
・銀行振込などを利用し、実際に返済している客観的な履歴を残す。

3. 贈与税の「配偶者控除（おしどり贈与）」を活用する
もし、ご夫婦の婚姻期間が20年以上であれば、居住用不動産またはその取得資金の贈与として、基礎控除110万円とは別に最高2,000万円まで非課税となる特例が使えます。

適用条件: 婚姻期間20年以上、かつ対象の不動産に居住し続けることなどの要件がございます。この条件を満たしていれば、繰り上げ返済額のうち最大2,110万円までは贈与税がかかりません。

4. 基礎控除（年間110万円）の範囲内で少しずつ肩代わりする
一度に全額を繰り上げ返済するのではなく、贈与税の基礎控除である年間110万円（暦年贈与）の枠を利用し、毎年少しずつ奥様のローンを減らしていく方法です。

注意点: 最初から全額を肩代わりする約束があったと税務署に認定されると「定期金給付契約に基づく贈与」として一括課税される恐れがあります。毎年、その都度契約書を作成するなどの対策が必要です。

＜まとめ＞
相続不動産売却の目処が立ち、実際に繰り上げ返済を実行されるタイミングでのマンションの評価額（時価）を算定し、上述させて頂いた１〜４のどの方法が、ご夫婦間の費用負担が一番軽減出来るのかであったり、ご夫婦間でご納得感があるかなどを試算、話し合いをして決定されるのがよいかと存じます。

以上となります。
今回の一連のお取引のご参考になりましたら幸いです。

本当にありがとうございます。
事細かく詳しいご丁寧な説明で助かります。
とても、嬉しい気持ちです。
ありがとうございました。