実家リフォームのための名義変更、贈与税について
私の親名義の家が空き家になるので、リフォームをして私たちの世帯（夫、私、子供）で住もうと思っています。建物の名義が父なので、名義変更をしようと思っているのですが、贈与にするか売買にするかなども悩んでいます。
ちなみに、土地は借地で借地権の名義は父のままの予定です。建物は築23年。建物の固定資産税評価額は285万円です。
・贈与の場合、税金などはどれくらいかかるでしょうか。
・売買の場合は、建物の評価額をそのまま親に渡すのでよいのでしょうか、もしくは借地権の価値なども含めて不動産鑑定などしてもらわないといけませんか。
・できるだけお金の移動を避けたいのですが、持分を贈与の非課税分110万円ずつ私と夫にわけてもらってから、その残りの金額を売買するということも可能なのでしょうか。
・仮に売買で一度親に支払ってから、また非課税の枠分私や子供の口座にわけて返してもらうのも可能でしょうか。
・建物の名義を夫にかえて夫名義リフォームのローンを組めば、ローン控除は受けられますか？居住が条件のようですが、その場合はリフォームを行う前に居住していなければならないのか、もしくは住民票だけ先に異動しなければなりませんか。
質問多くて申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。
税理士の回答
田村真希
初めまして、税理士の田村です。
出来るだけお金の移動を避けたい、とのお話ですが、
土地が借地権の場合、建物の名義を変えることは借地権も付随してついてくる状況となります。
贈与の場合、建物の固定資産税評価額と土地の路線価評価額×借地権割合で評価を行い、110万円を超える部分に対し課税が行われます。
売買を行う場合は、路線価÷0.8又は市場価額に近い価格で行うことをお勧めします。この際、親族間での売買となりますので、居住用の3,000万円の特例の適用はなく、売買価格から取得価額を差し引いた差額に20％の譲渡税がかかります。
売買を行って、後から返してもらうことについて、どの特例を非課税枠と書かれているか分かりかねますが、不可能と推測いたします。
ローン控除については、条件を満たしていれば可能です。住民票は新住居等を取得した年の翌年12月31日までに異動する見込みであれば後からで問題ございません。
回答は以上ですが、全てにおいて、まずは底地権者様へ借地権の名義変更の同意をしてもらう必要があること、ご留意ください。
田村様
お礼の返事が遅くなり申し訳ありませんでした。
借地権付きの売買は中々大変なのですね。
承知いたしました。まずは地主さんの方にも確認してみたいと思います。
ご回答いただきありがとうございました。
本投稿は、2019年08月01日 02時00分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
