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セカンドハウス購入に際し、現在住んでいる家を息子名義に。節税対策はありますか?

郊外の一軒家に住んでいます。夫は現在54歳の公務員で単身赴任中です。老後のことを考え、駅近の中古マンションへの住み替えを検討しております。家のローンはあと1年残っておりますが、住宅ローンの相談に行ったところ残債を上乗せした金額で審査していただけるとのことでした。結果、金額には問題なかったのですが今の家を息子(25歳ひとりっ子、未婚、別居)名義にし、住民票をマンションに移す条件でないとローンを組めないと言われました。セカンドハウスの位置付けになると通常の住宅ローンを組めないとの事です。住民票については職業上の理由もあるため別途職場に相談します。名義変更についてもひとりっ子のため相続に揉めることもないし息子さえOKしてくれれば構わないと思っています。ただ、贈与に掛かる税金や代行費用を全く考えておりませんでした。名義変更をスムーズかつ最低限の出費に抑える方法はありますか? この状況下だとどの位の費用がかかるでしょうか。一部サイトを見ると遺言書を書いて相続にすればいいとありますが適切な方法なのでしょうか。ちなみに課税標準額は固定資産税が180万強、都市計画税が230万弱です。

税理士の回答

現在ご所有の一軒家を固定資産税の課税標準額から推定しますと、相続税評価額で1000万円超の価額と考えられます。この物件を単純にご子息に贈与(名義変更)されますと、贈与税が200万超となることが予想されます。
この贈与税の負担を軽減する方法の一つに「相続税精算課税制度」を使った贈与があります。2500万円の特別控除がありますので、本件に関しては贈与税の負担なく名義の変更ができるのではないかと思われます。(名義変更のための登記費用や名義変更後の不動産取得税は別途生じますのでご注意ください。)

ただし、この「相続時精算課税制度」を適用する場合には注意しなければならない点もあります。メリットとデメリットの両方を確認し判断することが必要ですので、その点はご留意ください。
下記サイトをご参照頂ければと思います。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4103.htm
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4103_sankou.htm

なお、遺言書は財産を特定の人に相続させたい場合に効果があるもので、今回のケースでは効力があるものではないと考えます。

宜しくお願いします。

お礼が遅くなりまして申し訳ありません。迅速なご回答ありがとうございます。
取引が長い別の銀行に相談したところ、「今の家のローンと合算することはできないがセカンドハウスの位置付けにする必要はなく、普通に2軒めとして購入可能」との審査結果をいただきました。金利は若干高めでしたが、公務員として他の優遇措置も受けられそうなので、今回はそちらの銀行から融資を受けることにしました。いずれ息子に相続することにはなりますので、将来の知見として大変勉強になりました。ありがとうございます。

本投稿は、2015年08月27日 20時58分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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