確定申告、節税対策はありますか？
よろしくお願いします。
H28年、借地権を相続しました。借地権売却が２３００万円で地主と売買が成立する予定です。借地契約はS２２年、父親からははが相続し、そして私が相続しました。古家は、一部倉庫として賃貸し、母が一人で住んでいましたが１０数年前に老人ホームへ入居しました。かかる税金と節税対策をおしえてください。老人ホームの不足経費は、私が負担、扶養してきました。
以上です。
税理士の回答
借地契約時の取得代金は明らかですか。
売却代金2300万円から、取得価額と譲渡経費を差し引いた所得金額に約2割の所得税と住民税がかかります。
過去の更新料の支払いの領収書等、取得価額となるものについて整理いただいた上で、譲渡所得の申告をされることになりましょうか。もし、母の相続時、相続税の支払いがあれば、母の相続から3年内であれば、取得費加算の特例の適用等もあります。
譲渡所得の申告において、売価の5％を取得価額とするのでないのであれば、最寄りの税理士の方に相談されるのが簡便、かつ、有利な申告となることが多いのかとは存じます。
過去の更新料５万円、が１枚。取得価格なる領収証はなし。母の相続税の支払いの記録はありません。売価の５％を取得価格にする予定です。税理士さんに相談する予定です。具体的に有利な申告となるとはどういうことか詳しく教えてください。
よろしくお願いします。
ご連絡ありがとうございます。
地主に取得価額を確認してみては如何でしょうか。
5％概算ではなく、取得価額が分かれば、有利な申告になると思います。
S２２年の契約です。当時の金額は、今の貨幣価値に換算されますか？
換算されるとしますと何倍くらいになりますか？
換算はされないと思いますが、5％超であれば、有利と思います。
有難うございます。
地主さんに確認してみます。
大変に参考になりました。
S２２年であれば、聞くまでもなく売価の5％未満です。
可能性があるのは建物ですが、これも古屋とありますので、あまり価値は無いでしょう。
であれば、結果として、売価の95％を譲渡益としてご自身で申告されても結果は同じかと存じます。
参考意見として、登記、借地権契約書等持参の上、税理士の方に相談されてもよろしいのかと存じますが、おそらく、同様の結論になろうかと存じます。
有難うございます。
大変参考になりました。
忙しいところお世話になりました。
建物については、減価償却費相当額を控除しても、取得価額の5％は未償却残高として残っています。
仮に、当時、建物の取得価額が100万円とすれば、5万円を取得費として控除できます。
新たな質問です。
建物については、現在固定資産税、都市計画税を納税してます。
課税標準額、家屋の評価額は、譲渡費用には、算入することはできませんでしょうか？
更地返還で家屋は解体します予定です。
よろしくお願いします。
ご連絡ありがとうございます。
家屋の固定資産税評価額は、取得費や譲渡経費にはなりません。
建物の解体費用は譲渡経費になります。
建物も検討する必要はありません。
売価の5％と残価の5％は同額です。
減価償却する手間が無駄ですから。
有難うございます。
明解なご回答をいただき理解できました。
参考になりました。
有難うございます。
明解なご回答、参考になりました。
ご連絡ありがとうございます。
もし建物を取り壊さないで、譲渡したら、売価の5％と残価の5％は全く違います。
当たり前ですが、譲渡価額と取得価額は同じではないため。
建物の対価はほぼゼロでしょう。契約上も借地のみとなるでしょう。建物を取得したとは買い手も思わないでしょう。
その場合、建物はゼロですね。
この事例の場合、建物の帳簿価額を載せるのはいたずらな税務リスクとなりますので、ご留意ください。
お世話になります。
建物を取り壊さないで、譲渡した時と更地で譲渡した時では、
節税対策には、違いがどのように成りますか？
又、どちらが有利に成りますか？
お忙しいところ申し訳ございません。
よろしくお願いします。
古屋ですから、通常建物の価値はゼロです。
購入者が利用される価値がある歴史的な価値を有する、といった例外でない限りは。
ご連絡ありがとうございます。
建物の取得費が有利であれば、取壊ししないでの譲渡もありと思います。
取壊し費用について、買主負担でないと損をすると思います。
分かりました。
有難うございます。
ええと。残念ながら、取り壊しせずに売却しても、購入者側が価値を認め、契約書に建物の対価も含めといったことがなければ、建物は対価0になりますね。繰り返しになりますが。。
借地権付建物売買契約書、建物が無くなると借地権も無くなる為、ですね。
契約書に建物の対価額を含めると譲渡費用となりますか？
節税になりますか？
土地、建物をいくらにするかは、契約当事者の自由ですから、固定資産税評価額程度を建物の売価とすることも可能と思います。
建物が無くなっても借地権は無くなりませんね。
他、税務上は土地と建物の按分も自由では無いのですが。。
建物はそのまま利用できる状態で、購入側もそのまま利用する、といったことは想定されない事例で、建物への按分を主張は出来ません。
税務上、顕在化すればアウトです。
土地、建物をいくらにするかは契約当事者の自由、固定資産税評価額程度の売価とすることも可能です。この建物の売価は１００％譲渡費に計上できますか？又は、どのくらいですか、計算式もありましたら教えてください。
顕在化すれば、契約とは異なる取り扱いをされる裁決、判例等は山ほど見つかります。よって、契約には拘束されません。この場合。
古屋だが、価値があるか、無いか。一般の購入側の立場に立った視点に基づいて確認いただくのが宜しいのかと存じます。
勿論、申告は自己責任で自由ではありますし、既に方針を決められているご様子ですので。
古家を現状貸倉庫で賃貸しています。買主はそのまましばらく賃貸し継続します。
古家の価格算定には、家賃の額は関係しますか？
はっきりした方針は、きまっていません。節税出来るものがあればと模索中です。
おお、買主が価値を認める余地が出てきましたね。家賃の額は影響しません。ただ、影響額を試算してみてください。恐らく、税額で数万程度かと存じます。そのための契約書等の交渉をする価値があるか、といった検討も必要かもしれません。
古家の当初の取得価額と未償却残高はわかりますか。
リフォームや増築などはありましたか。
取得価額の5％または未償却残高が、取得費として控除できると思います。
取得価額S.２７年６０万円。S３７年７０万円。２軒の建築資金計１３０万円。
未賞却残高７５８２３９円（減価償却費の計算）です。
控除額は、（取得額＋未償却残高）×０．０５ですか？
１３０×０．０５ですか？
計算式を教えてください。
個人ですので、強制償却のため未償却額は意味がありません。
単に、取得価額の5％となりますね。
影響額は6.5万×税率分。
スッキリなしにしても良いかとは存じます。
強制償却とは？個人では取得費に算入できませんか？
古家２軒分の取得費１３０万の５％で６５０００円ですか？
賃貸されていたのですから。法人と異なり強制償却です。任意償却では無く。選択できません。耐用年数を超えていますから。
額はその通り。その20％ですね。最大の影響額は。取得価額の根拠資料等も整理、説明できるようにしておく、契約書も交渉する、記載方法も。といった手間に見合いません。
個人の場合は、減価償却費の計上が強制のため、きちんと申告をすると75万円強の未償却残高にはなりません。
それとも、資本的支出や増築などがありましたか。
倉庫以外の自宅分も、130万円に含まれていますか。
資本的支出、屋根修理、トイレの修繕、シャッター取り換え、等々
また、増築もありました。
取得費１３０万円は、書類があるもだけです。
資本的支出などの未償却残高75万円強は、取得費になりそうです。
再計算した上で、ですかね。。
ただ、領収書も無く、経緯の説明も出来ず、古屋の購入後の利用の説明もした上で、更に再計算も恐らく、困難では無いかとは存じますが。
未償却残高は譲渡費用にはなりませんか？
取得費だと（１３０万＋７５万）×０．０５＝１０．２５万ですか？
どちらになりますか？
資本的支出か否か、過去のものを確認し、何時取得したのか、その時からそれぞれ減価償却し、強制償却した上での残高でないと。
それらを所得税法上の減価償却の計算に合致しているか確認した上ですね。
かつ、領収書が無いことをどう捉えるか。
きちんと毎年、減価償却費が計算されての正しい未償却残高であれば、取得費として、譲渡代金から控除できます。
最寄りの税務署に相談下さい。ここではこれ以上の相談は難しいでしょう。
貸家、不動産収入で青色申告を毎年実施、原価償却費の計算も実施しています。
未償却残高は、取得費として５％の額が譲渡代金から控除されるのですか？
又は、未焼却残高総額が譲渡費用として控除できませんか？
どちらですか。
私は、すべきでは無いと思います。ただ、そうは思わない税理士の方もいるでしょう。スタンスの違いで、回答はありません。
未償却残高の全額が、取得費として控除できます。
富樫様
お世話になります。
具体的な数字で表現しますと、古家２軒の取得費は、６０万、と７０万です。
未焼却残高が７５万です。
取得費合計は、６０＋７０＋７５＝２０５万
控除額は、２０５の５％で、１０．２５万
つまり控除額は１０万２５００円ですか。
あっていますか、間違っていますか。
回答お願いします。
古家2軒130万円×5％＋資本的支出などの未償却残高75万円＝取得費81.5万円となります。
有難うございます。
お忙しい中丁寧にご回答いただきまして申し訳なく、又感謝いたします。
具体的な内容で大変に満足しています。
本投稿は、2018年07月21日 17時43分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
