代表取締役から法人へ不動産を移すスキームについて
不動産賃貸業を営む個人ですが、法人を設立しました。
取締役は私一人です。
個人として築40年の住宅を10年前に相続で取得しています。
この住宅の建物のみを法人に固定資産税評価額で売買契約をします。
土地は個人の名義のまま、法人と賃貸借契約を結びます(年20万以下)。
法人が中古住宅を賃貸住宅として貸し出します。
土地建物すべてを法人に移すより、額が小さくなるので、譲渡税も不動産取得税も少なくなると思いますし、建物を取得した法人は取得に要する費用全てを償却資産(4年)と出来るのでメリットが大きいと思うのですが、この方法は合法でしょうか？注意点等ありますでしょうか？
譲渡税は相続財産なので取得費が0円となると思いますから売却額総額に対してかかる認識で良いでしょうか？
宜しくお願いします。
税理士の回答
考え方に違法性はありません。
注意点としましては、
① 売買金額は固定資産税評価額ではなく、売買時点での時価（建物の未償却残高）で行う必要があります。
② 土地が個人所有、建物が法人所有となるため、個人と法人との間で借地契約を結ぶ必要があります。そして、借地契約を結ぶ際に権利金の授受の慣行がある地域の場合には、権利金の授受を行う必要あります。同族間で同様の貸し借りを行う場合には権利金の授受を省略するのが一般的ですが、その場合には権利金の認定課税の問題が発生しますので注意が必要です。この認定課税の問題を回避するためには「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出する必要があります。
https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/hojin/annai/1554_48.htm
本件につきましては税務上の問題がからみますので、事前に専門家（資産税に詳しい税理士）にご相談されることをお勧めいたします。
回答ありがとうございます。
現在貸し出しもしてない利用していない住宅なので償却残を計算できないですが、その場合はどのように時価を求めればよいでしょうか？
ご連絡ありがとうございます。
非事業用の建物の減価償却の計算につきましては、下記サイトの「3」をご参照ください。
https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/joto-sanrin/070918/17.htm
宜しくお願いします。
本投稿は、2019年02月18日 08時39分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
