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土地の贈与税の節税について

父が伯父から土地を借り、その上に父が家を建て家族で20年住んでいます。
血の繋がりの無い伯父から、この土地の贈与を私が受けて契約をしてしまいました。

父は建物の登記を20年していなかったので、市税事務所に5年分の固定資産税を納め
先日、建物の所有権の表示(表題)登記、保存登記を済ませました。
結局、父が建物の登記をする前に、私が先に土地の贈与を受けて
登記してしまいました。

今まで更地のままの土地の評価額になっていたようですが
建物の登記をした事によって、評価額や固定資産税や贈与税が
変わってくるのでしょうか? 路線価のついていない土地です。

ずっと父が借りて家族で住んでいた土地でしたが
娘の私が伯父から贈与を受けるにあたって、住宅用地の軽減措置、特例措置は
受けられるのでしょうか? 55㎡の小さな宅地です。
昔は伯父が住んでいたのですが遠くに越してしまい
家を解体してから更地になって何年も経っていた所に
父がそこを借りて家を建てたのです。

伯父から土地に関する書類が送られ、土地の納税通知書の写しがあったのですが
「軽減・減免・徴収猶予税額」の欄の固定資産税と都市計画税の金額が
両方とも0円になっていました。

土地の形状は公道に面しておらず、私道1本につながった行き止まりの土地です。
その私道も近所の人とお金を出し合い分筆して一部を所有しています。
これは旗竿地に入るのでしょうか?

また、北側は2~3mほどの段差があり下に隣家があります。
崖地になるのでしょうか?
傾斜のある土地に建てられているため
南側の隣家も1~2mほど上の段に建てられています。

家の真ん前に電信柱があり、近くに高圧線の鉄塔もあります。
土地の下には南や西側の隣家からの排水管も通っているようです。

どうにか土地の贈与税を節税したいのですが
もし払えなかった場合、延納や分割払いはできるのでしょうか?
もしもの場合、土地の登記を後から取り消す事はできるのでしょうか?

他にも何か贈与税を節税できる方法があったら
何でも良いので教えて頂けたら助かります。

また、区で税務相談を無料で行っているようなのですが
どのくらいまで相談にのってもらえるものなのでしょうか?

税理士さんにこのような相談をした場合、大体いくらくらいの料金に
なるのでしょうか? 相場はどのくらいですか?

税理士の回答

周辺の土地価格にもよりますが、評価額が贈与税基礎控除(110万円)の範囲内になる可能性もあると思われます。
まずは地元の無料相談に行ってみてください。税務署に相談されるのも有りです。

税理士報酬は、申告の有無にもよりますが、高くても10万を超えることはないかと思われます。

ありがとうございます。

さなみに土地の評価額なのですが、更地の場合と家が建っている場合では
金額がかわってくるものなのでしょうか?

貸家が建っている場合には、貸家建付地という区分になりその下の土地の評価が減額されます。
自宅が建っている場合は、小規模宅地の特例という相続時の税額が軽減される制度があります。

ありがとうございます。

自分で土地の評価明細書を作ってみようと思うのですが
資料を持って地元の無料相談や税務署に行けば教えてもらえるのでしょうか?

例えば、無道路地なのか間口狭小地なのかどうかや
2〜3m以上の垂直な擁壁のある土地はがけ地に入るのかどうかなど
測量図や謄本を持って行けば教えてもらえるでしょうか?

詳細な計算まではしてもらえませんが、贈与税の申告が必要かどうか、今後の進め方などについては教えてもらえると思います。

ありがとうございます。

度々すみませんが、贈与税というのは「贈与が決まった日」や「登記をした日」の
土地の評価額で決まってしまうものでしょうか?

後から節税のために土地の評価証明書を提出したりして
土地の評価額が下がった時には、贈与税の納付をするときに
それが反映されているものでしょうか?

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm
こちらのQ2が、「贈与日」となります。
この時点の評価額を相続税の財産評価の方法で計算し、申告・納税します。
この評価が間違っていた場合は、修正申告や更正の請求といった手続きをして、追加で納税したり還付を受けることになっています。

ありがとうございます。

>この評価が間違っていた場合は、修正申告や更正の請求といった手続きをして、追加で納税したり還付を受けることになっています。

贈与税の納税の時に修正申告として土地の評価明細書を提出するという事でしょうか?
それ以前に土地の評価明細書を提出しても良いですか?

また、分からない事があるのですが、譲り受けた土地の私道を近所の人と共有していた場合
土地の贈与を受けた時に、その私道も使う権利を得られるのでしょうか?
どうも伯父が私道を所有している人に皆でお金を出し合って使う権利を得ていたらしいのですが
登記でもなく、ただの契約のようでしたので今後どうなるのか心配です。
特に何もしなくても、そのままにしておいても良いものでしょうか?
その私道は公衆扱いで税金は発生しないらしいです。
その私道について度々もめていて、嫌がらせのような事もあるので
できるだけ関わりたくないのですが…。

土地の評価証明書に基づいて申告書を作成→納税するという流れになります。
その後、修正があった場合は「修正申告書を作成→納税」または「更正の請求→還付」といった流れとなります。

私道の件に関しては、弁護士の案件になりますね、弁護士ドットコムのほうで相談できますのでご利用ください。

>土地の評価証明書に基づいて申告書を作成→納税するという流れになります。

申告書はいつでも作成して提出して良いものですか?
いつ頃出すものなのかタイミングが分かりかねます。

土地は宅地の他に私道を含めると分筆してバラバラといくつかの登記簿がある状態なのですが
土地の評価明細書は登記簿ごとに提出するものでしょうか?

評価額が贈与税基礎控除(110万円)を超えるようでしたら、来年の2月1日から3月15日の期間が申告書の提出期間となります。

土地の評価は、利用の実態で評価しますので、登記簿に合わせる必要はありません

すみません、ちょっと混乱してしまっています。
土地の評価明細書はいつでも出しても良くて
申告書の方は土地の評価明細書をもとに書いて2月1日から3月15日に提出する
という事で良いのでしょうか?

https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/hyoka/annai/1470-05.htm
土地の評価明細書は贈与税申告書に添付して、同時に提出します。

全体の流れとして、
①贈与が成立
②贈与時点の土地の実態、価格の情報などを集めて評価明細書をつくる
③評価額が基礎控除(110万円)を超えていたら、贈与税の申告書を作成して②と合わせて(2/1~3/15の期間に)提出、贈与税を納付する

その後、
④②の評価が誤っていた場合は、修正申告などの手続きで税額を修正する
といった流れとなります。

色々教えて頂き、ありがとうございました。
とても助かりました。

本投稿は、2019年08月14日 04時12分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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