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土地の贈与と売買はどちらが節税できるのでしょうか?

度々失礼致します。先日相談した土地の事でお聞きしたいです。
先日、親の遺産分割調停で裁判所の調停委員に
「土地は贈与よりも売買にした方が安いのではないですか?」
とアドバイスを頂きました。

土地は亡くなった母の姉の夫(私からすると伯父)から父が借りているのですが
母の死を期に私に譲りたいそうです。(父も高齢の為)
父も自分では税金を払いたくないそうで、私に早く土地問題を解決するように急かしてきます。
この土地には父もまだ住んでおり、すぐに売ったりできないので
税金だけ負担するのは私には大変です。

伯父から預かった資料(課税明細書)によると
この土地の価格(評価額)は560万円程です。
(以前、贈与税だと70万円ほどかかると税務署の方は言っておられました)

売買する場合、伯父と私との間で価格を自由に決められるのでしょうか?
それとも何か計算式があるのでしょうか?
売買だといくらぐらいの税金になるのでしょうか?
何の知識も無く、全く何も分かりません。
ただ裁判所で言われた事を元に推測して相談させて頂いております。
「伯父は一切のお金を負担しない」との約束があるのですが
伯父が税金を負担せずに土地の売買をする方法はあるのでしょうか?
もしあれば伯父にお金も入るので贈与よりも良さそうな方法に思えます。

税理士の回答

分離課税の長期譲渡になります。
譲渡収入-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得
20.315%が、税率になります。(所得税15.315住民税5%)
取得費は不明な場合、譲渡収入の5%になります。
税金は、概算で、約108万円になります。
560万円-(560万円×5%+0円)×20.315=約108万円

親族間で土地の売買を行う場合には、原則としては「時価」で売買する必要があります。固定資産税や相続税の評価額ではなく、実勢価額を算定して売買することが必要です。
実務的には相続税評価額を0.8で割り戻した価額を使うケースが多いと思います。

売買の場合の税金計算は山中先生の解説の通りですが、売買価額を時価とすると税金の額はもう少し高くなるかもしれませんね。

一方、贈与で移転する場合の贈与税は相続税評価額を基に計算します。
560万円が相続税評価額と仮定すると、この土地を一人に贈与した場合の贈与税は70万円になります。
しかし、例えばこの土地を相談者様とお父様の二人に1/2ずつ贈与していただくことが可能な場合には、一人当たりの贈与税は17万円となりますので、二人の贈与税の合計額は34万円になります。
一人にまとめて贈与するよりも二人、三人と複数の人に贈与した方が贈与税の負担は軽減できます。このような方法も検討されてはいかがでしょうか。

ありがとうございます。

山中先生にして頂いた計算だと贈与税よりも売買の方が高くなりそうですね。
裁判所の調停委員はどうして安くなると言っていたのでしょうね。
売買のこの金額では私には厳しいです。

服部先生の贈与を分ける案は私もそうしたかったのですが、父が渋っています。
伯父と私や父は直接の血の繋がりは無いのですが、土地の売買をするにあたって親族という事に
なるのでしょうか?

ご連絡ありがとうございます。
裁判所の調停委員の方は税額の計算をせずに感覚的に贈与税の方が高いと言われたのではないかと思います。
血の繋がりは無くても、姻族の場合には3親等内は親族に該当します。
本件は調停に至った経緯やその時の状況・結論等も伺って総合的に検討し判断することが必要な事案かと思われます。関係資料を揃えて専門家に面談でご相談された方が、より的確な意見等が聞けるかもしれません。
ご参考になれば幸いです。

ありがとうございます。
回答を頂いた後、改めて税務署に相談もしましたが売買の方が高いとの事でした。

大変助かりました。また何かありましたら宜しくお願い致します。

本投稿は、2018年08月17日 01時56分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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