賃貸マンション売却の税金について

3人のご兄弟で相続された賃貸マンションを1億5,000万円で売却する場合、お一人あたりの税金や社会保険料の負担は非常に大きなものになります。

「仮に1人あたり5,000万円（持ち分3分の1）」で売却したと仮定し、概算シミュレーションは以下の通りです。 ※あくまで目安ですので、正確な金額は個別の事情により変動します。

1. 譲渡所得税（売却益への税金）
【お一人あたりの概算納税額：約930万円】
売却価格の5%を取得費（経費）とする「概算取得費」を使うと、利益が大きく計算されるため税額が高くなります。

売却価格（収入）： 5,000万円
取得費（5%）： ▲250万円
譲渡費用（仲介手数料など）： ▲約170万円
課税譲渡所得（利益）： 約4,580万円

この利益に対して、長期譲渡所得の税率（20.315%）がかかります。

所得税（15.315%）：約701万円
住民税（5%）：約229万円
合計：約930万円

2. 保険料への影響（売却翌年のみ）
譲渡所得は「所得」としてカウントされるため、国民健康保険などの算定基礎に含まれます。

※会社員で「職場の社会保険（健保・厚生年金）」に加入している方は、保険料は一切上がりません。 以下は、国保・後期高齢者医療の方への影響です。

① 国民健康保険料（75歳未満）
予想額：上限（限度額）に達します。
金額目安： 自治体によりますが、年間 約106万円〜110万円（医療・支援・介護分合計の限度額）になります。

② 後期高齢者医療保険料（75歳以上）
予想額：上限（限度額）に達します。
金額目安： 年間 約80万円（2024・2025年度の限度額）

【重要】窓口負担割合： 医療機関での窓口負担が、現役並み所得者とみなされ「3割負担」になる可能性が高いです。

③ 介護保険料（65歳以上）
予想額：最高ランク等の高額区分になります。
金額目安： 自治体によりますが、年間 20万円前後（基準額の2倍〜程度）。

3. 考えられる節税・対策方法
① 「取得費」の実額証明（最重要）
「5%（250万円）」ではなく、「実際に親御さんが購入した時の金額」を証明できる契約書等はありませんか？ 建物部分は減価償却が必要ですが、当時の購入価格が分かれば、取得費を高く計上でき、税金を数百万円単位で減らせる可能性があります。

② 相続税の取得費加算の特例
もし、相続開始から3年10ヶ月以内に売却する場合、支払った相続税のうち「土地・建物に対応する部分」を経費（取得費）に上乗せできます。これにより譲渡所得を圧縮できます。

以上、よろしくお願いいたします。

早速、丁重に分かりやすく、回答頂き誠にありがとう御座います。現在3.5年経過してますし、相続税は掛かりませんでした。50年前なので、契約書は不明です。建物は減価償却してますので、期待は持てません。土地は不動産鑑定で、ある程度購入価格を出して、税務署に認めて貰う方法はありますか？それでもサラリーマンでなく、このビルの賃貸料で経営しているので、矢張り最高額に近い保険料になりますか？今村先生ご教示宜しくお願い致します。

購入価格の算出方法については、国税不服審判所でも実際の取得費以外の推計を否認している事例が多く存在しているため、その妥当性には注意が必要です。
根拠のある算出方法があるのであれば、それで申告するのも一つだと思います。
保険料については、どのくらいの取得費になるかによると思いますが、いずれにしろ５０年前の土地の価格に比べて相当上昇していることが予想されるので、高い金額になると思います。

丁重、的確な説明ありがとう御座います。良く解りました。関係方面、色々相談しながら、検討してみます。
ありがとう御座いました。