至急・自宅取得における持分計算について
【至急・今週末金消契約予定】
中古住宅を購入し、リフォームして居住予定。
物件価格 7180万円
諸費用 520万円
リフォーム代 1500万円（金額は前後する可能性あり）
上記費用を下記の通り負担予定
頭金500万円 妻←妻母から住宅資金贈与
7600万円 夫の単独ローン
（物件価格残額6680万円+諸費用520万円+リフォーム代中400万円＝7600万円）
リフォーム代中 500万円（妻母より夫か私に贈与予定、内訳検討中）
リフォーム代残金 600万円 妻預金より
※住宅資金贈与は500万が限度額の中古住宅
①一括で購入した住宅につき土地建物と違う持分割合で登記できるか（頭金を住宅部分のみに当てたと言えるか？）
土地を夫単独所有、建物を夫婦で各2分の1で登記可能か？
土地建物+諸費用計を固定資産税評価額割合で割付けると建物相当額は831.6万円
持分相当その2分の1は415.8万円
500万円では少し出しすぎだが110万円の範囲内の贈与とみなし、その後のリフォーム費用を2分の1ずつ支出となるよう母からの贈与500万円を調整し夫へ350万円、私へ150万円とする
※土地建物均等割合とすると贈与500を全て妻としても14%程度しか取得できず、今後１０年後、２０年後にリフォーム代等発生の際に妻が費用支出の際贈与の問題が生じる事から建物割合2分の1持つことを考えました。
②①が可能な場合の持分計算方法
上記計算ではなく下記のようになるでしょうか？
そもそも全ての合計額で計算すると
総合計9200万円
妻支出 1250万円（500+150+600）
建物価格 831+リフォーム1500＝2331
2331分の1250が妻持分となる
のでしょうか？
この場合、2分の1となるよう500万の贈与は夫へ（贈与税53万円？）行い、妻支出を2331万の半額1165万となるようにする
③①がそもそもダメか望ましくない場合
ローン名義と異なる支払い負担で、これに合わせて登記することの可否
夫単独名義のローンを2分の1を妻が負担していき土地建物各持分を2分の1とすることは可能か？
※妻は不動産収入がありローンは組めませんでしたが支払いは可能。
厳密には夫のローンの支払いが妻からの贈与、かつ、夫支払い名義で妻の登記入ったいる分が夫からの同額贈与とされないか？
税理士の回答
考え方の基本は、
①住宅取得等資金の非課税のためには、夫婦それぞれが、建物の持分を持つこと。
もちろん贈与税の期限内申告は絶対です。
②建物の持分で、リフォーム代金を負担すること。
計算の仕方はいくつかあるでしょう。
例えば、土地は全部をご主人とし、建物の共有持分を考えてみます。
※建物の買入金額を831万円としていますが、固定資産税評価を使うというのは、違うように思います。
そうではなくて、仲介業者に土地の値段・時価を教えてもらい、残額とする方が合理的でしょう。
建物の共有持分の計算例
とりあえず、建物の買入金額を830万円だったとします。
この共有持分でリフォーム代金も負担しなければいけません。
奥様の支払が、贈与500万円と、預金から600万円＝1,100万円とします。
※奥様の150万円の支出の意味が不明。
建物は、買入830＋リフォーム1,500＝2,330万円
すると、奥様は、1,100/2,330＝約11/23・・・1/2 と考えましょう。
実際には、2,330万円の1/2＝1,165万円なので、65万円不足します。
なお、諸経費は、建物に係る金額の1/2も奥様負担です。
これらの合計は、奥様の預金から支出するか、ご主人からの贈与110万円を加味して判断してください。
最後に、土地は、全部をご主人名義に。
これは一例ですが。
早々のご回答ありがとうございます。
とても参考になりました。
参考にお伺いしたいのですが、③のような方法も可能と思われますか？
③は適当ではありません。
ローンの奥様の負担がご主人への贈与になると考えられます。
本投稿は、2024年09月25日 08時33分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
