親子間での不動産賃貸について
父（私）名義で新しく家を建築しました。私自身はすでに私が所有する別の家に居住しておりますが、新築した家を娘家族に賃貸する予定です。娘家族からは毎月家賃として金銭を受領するつもりですが、近隣の相場の1/3程度となる予定です。そこで質問ですが、近隣相場よりも安い金額で娘家族へ賃貸した場合に、娘家族への贈与とみなされたり、税金的な問題に問われることはあるのでしょうか？詳細を下記に記載しますのでご教示いただければと思います。
新築した不動産の名義は土地、建物共に私（父親）です。私の父（娘から見ると祖父）から相続した土地を活用するため建築しました。
当初は元々居住していた持ち家（名義は土地建物共に私＝父親）を娘家族に住ませ、私と妻で新しく建築する家に引越しする目的でしたのでセカンドハウスという形で住宅ローンを組みました。その後状況が変わったため、新しく建築した家に娘家族を住まわせ私たち夫婦は元の家に留まることになりました。元はと言えば実家（娘からすると）に住む予定であったため家賃も安い金額でもらう予定でしたので、新築の家に住まわせる場合も同じ金額をもらう予定ですが、そうすると近隣の相場よりもかなり安い家賃となります。
娘とは賃貸借契約を交わすつもりでしたが、ネットで調べているうちに贈与にあたるのではないか？などと疑問に思った次第です。家賃を取らずに無償で住まわせる（使用貸借？）という方法もあるようですが、少額の家賃を取る場合も使用貸借に該当するのか？など、どちらの方法で契約書を作成すれば良いかがわかりません。
また住宅ローンは私名義で組んでいるのでできれば住宅ローン控除を受けたいと考えていますが、賃貸借契約（使用貸借？）などを交わしてもこの辺について問題はないのでしょうか？当然娘家族の住民票なども新築の家の住所へ移す予定です。
また今後の話として、私の相続となったときには新築した家と土地は娘家族に相続させようと考えておりますので、そのあたりも含めて何か良い方法があればご教示いただけますと幸いです。
税理士の回答
こんにちは
先ず、低額家賃の件です。
家賃が固定資産税相当額程度であれば、過去の最高裁判決で使用貸借とされた判例があります。使用貸借であったとしても契約書そのものは賃貸借契約で構わないと思います。
但し、税務上は相場とお嬢様からの家賃の差額は贈与とされ、相場と賃料の差額の実額が年間110万円以下であれば暦年贈与の基礎控除以下になりますので、贈与税は生じません。（相続税法基本通達9-10）
次に住宅ローン控除の件です。
住宅ローン控除は居住する（している）ことが要件ですので、住民票を移すとはいえ、税務署の調査などでご相談者様の居住の実態がないとわかれば過去の税額控除分＋αの支払いを求められるリスクはあります。
また、税とは別の話で元銀行員としての回答ですが、一般的には住宅ローンで建てた家を賃貸するのは資金使途違反になりますので、アパートローンなど住宅ローンより金利等で不利なローンへの組み換えを求められる可能性もあります。これは銀行によって対応も変わりますので絶対とは言えませんが。
最後に、相続の件です。
相続対策は全ての資産や負債がわからないと具体的なものは示せないのですが、相続財産が相続税の基礎控除以下であれば相続税は生じません。
相続税が生じるか否かに関わらず、お嬢様ご夫妻に家を確実に相続したいとお考えであれば遺言を作成されておけばよいかと思います。
本投稿は、2018年03月29日 12時20分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
