実母から1,200万円を無利息で借りる場合、12年間の返済額が少なくても贈与とみなされませんか？

①本当に返す前提の貸付と認められれば、借入金そのものは贈与にならないと思います。一方で、無利子だと利息相当額が贈与扱いになる場合があると思います。
②①に同じ。
③返済能力がない、返済実績がない、期限がない、催促しない前提のような形だと、形式は借入でも実質は贈与と判断されやすいと思います。

親子間の借入れは、契約書だけでなく返済能力と実際の返済状況から、真の貸借かを確認します。無利息の場合は利息相当の利益が贈与と扱われることもあります。当初12年とその後で返済額が大きく変わるため、銀行返済と生活費を含む将来の資金繰り、その増額を実行できる根拠を整理してください。契約案と返済表を持って、お近くの税理士事務所で、元本と利息の論点を分けて事前に確認されることをおすすめします。

お世話になります。
金銭消費貸借契約書（お金の貸し借りの契約書）を作成し、無理のない返済計画を立て、実際に契約どおり返済を続けていれば、元本1,200万円が贈与とされる可能性は低いと考えられます。当初12年間の返済額が少ないことだけで直ちに贈与となるわけではありません。ただし説明を求められる場面は増えるため、計画の根拠を残しておくことが大切です。

国税庁タックスアンサーNo.4420「親から金銭を借りた場合」では、返済能力や返済状況からみて実質的に返済されない場合（「ある時払いの催促なし」など）は、借りた金額が贈与として扱われます。

①について、ご計画では12年間の返済累計は120万円で、元本の1割にとどまります。そのため、13年目以降に年180万円を返済できると説明できるかがポイントです。銀行ローンの完済時期と13年目が重なっていることや、その時点の収入見込みを整理しておくとよいでしょう。
無利息である点は、元本ではなく利息相当額の利益の問題です。相続税法第9条のみなし贈与（実質的に贈与と同じ利益を受けたとみなす規定）に当たり得ますが、相続税法基本通達9-10により、少額または課税上弊害がない場合は課税しない取扱いです。
今回のケースだと、計算の基準利率（民法の法定利率）は、年3％が一般的です。
そのため、1,200万円×3％＝年間36万円となり、この36万円が「利息相当額」として贈与とみなされる可能性がありますが、他に贈与を受けていなければ110万円以下となり贈与税が課されることはないと考えられます。

②の注意点は次のとおりです。
・返済は契約どおり振込で行い、記録を残すこと
・返済を免除してもらうと、免除額が贈与となること（相続税法第8条）
・お母様が完済前に亡くなられた場合、残高が貸付金として相続財産になること
返済額の少ない期間が長いため、最後の点は特に影響が大きくなり得ます。

③について、贈与と判断された事例では、契約書が後から作られている、返済実績がない・途中で途絶えた、借りた人の収入では完済が困難、返済資金を貸主が別に渡している、といった事情が判断のポイントとされています。

なお、親族からの借入は住宅ローン控除の対象外です。住宅取得等資金の贈与税非課税特例（租税特別措置法第70条の2）の活用も選択肢になります。
住宅取得等資金の贈与税非課税特例を受けるには、令和6年1月1日から令和8年12月31日までの間に、父母や祖父母など直系尊属からの贈与により自己の居住の用に供する住宅用の家屋の取得で、取得する建物が①昭和57年1月1日以後に建築されたもの、②地震に対する安全性に係る基準に適合するものであることにつき、一定の書類により証明されたものなど様々な要件に合致した建物であることが要件と定められていることから事前に購入予定の中古住宅が要件に該当するのか確認が必要となります。
また、受贈者の要件も満たす必要がありますので併せて確認されることをお勧めいたします。

相亰様ご回答ありがとうございます。
ベストアンサー決定後もご回答いただけるのですね、早計でした。
懸念点に対する対応が明確となりました。
また利息相当額や住宅ローン控除等の補足説明についても丁寧にご説明いただき、自分の考えに自信が持てました。