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生前対策

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土地建物の生前贈与

妻の実家は築53年、2戸1長屋の木造2階建てで、10坪ほどの小さな家です。
隣の空き家を私が購入し、2軒合わせた建て替えを検討していますが、建て替え費用を全て私が負担した場合、義父への贈与税が発生するのでしょうか?
因みに、空き家は同じく10坪ほどで、購入価格も安価な280万円です。

また、妻の両親と兄がその古家を妻に生前贈与することに異存はないのですが、建て替え前に生前贈与した方が良いのでしょうか?
贈与税はかからないのでしょうか?

税理士の回答

事実関係が不明な部分がありますので、次の前提でお答えします。
隣家の土地建物をあなたが購入し、義父が保有する建物と合せて取り壊して、あなたと義父が保有する土地の上にあなたの資金で建物を建築するというものです。
1 新築した建物の名義を義父や妻などあなた以外の名義にすると、あなたからその名義人に対する建築資金の贈与となり贈与税の課税対象となります。あなたの名義にするなら贈与税の課税対象になりません。
2 義父の保有する土地を妻に贈与してもらうと贈与税の課税対象となります。
3 義父から妻への古屋の贈与について
  すぐに取り壊す古屋を贈与してもらうことは得策ではありません。
  義父から贈与を受けるとすれば、古屋の敷地のみとしたほうがよいでしょう。その場合は上記2のとおりです。義父の財産内容にもよりますが、ここで贈与を受けずに将来の相続で取得するほうが一般的には有利でしょう。妻の兄弟との関係もあり、ここで贈与を受けておきたいということなら、土地の評価額にもよりますが、贈与について相続時精算課税を選択するのも一つの方法です。土地のみの贈与であれば、建替えの前後で有利・不利はありません。
いずれにしても、土地建物の評価額、建築費、義父の遺産見込額、あなたがた夫婦の意向等を踏まえての詳細な検討が必要でしょう。

詳細なご回答ありがとうございます。
空き家購入時、司法書士の先生から、建て替える家の費用を全額私が負担した場合、義父の土地の価値が上がるので贈与と判断される可能性があるとの説明を受け、土地の広さが同じくらいなので建て替え費用も折半する必要があると理解していました。

12月7日に空き家を購入した際、売主に支払った固定資産税の分担金が5800円ほどだったので、現状の土地建物の評価額は低いと思います。
建て替える家は、古家撤去費用及び耐震補強費用を含めて2500万円ほどを考えていますが、どの項目に対する金額が固定資産税の対象となるのですか?

ご回答をよろしくお願い致します。

 古屋の固定資産税の評価額は、築年数などからみて高額ではないと思われますが、必要であれば固定資産税を課している自治体から評価証明書を発行してもらうことができます。
 新築する建物の評価額は、固定資産税を課す自治体が評価をすることになってます。古屋の撤去費用などは評価の対象とはならず、新しく建てられた建物のみが評価の対象になります。評価額は実際に評価されてみないとわかりませんが、実際の建築費をかなり下回るのが実態のようです。

本投稿は、2018年12月09日 13時28分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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