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相続時精算課税制度を利用して、ローン付きの家を贈与する時について教えてください

相続時精算課税制度を利用して、ローン付きの家を贈与する場合です
(障害者になり働けなくなった父から、子供への贈与です)

①評価額からローン残高を差し引いたものが贈与額になると思います
差し引くのは、ローンの金利を含めた残高ですか?それとも元本ですか?

②実際は贈与証明書を父と子供で作ると考えてますが、間違いないですか?

③贈与証明書と他必要書類を持って、贈与があった翌年の確定申告の期間に、相続税精算課税制度の申請をすることで間違いないですか?

④ローンの贈与と、銀行の手続きは別物と捉えて良いですよね?
(ローンの名義変更ではなく、子供が借り換える事になる事)

⑤贈与するで前から数年くらい、子供がローンを肩代わりしてた費用も計算に含めて大丈夫ですよね?

税理士の回答

① そもそも論ですが、対価を伴う贈与(負担付き贈与)には、相続税評価は使えません。通常の取引価額(時価)から、負担額(未払い利息がなければ贈与時のローン残高)を引いたものが贈与金額です。

② 登記するわけですから、作ることになるでしょう。

③ 所得税の確定申告は2月16日~3月15日、贈与税の申告は2月1日~3月15日です。


④ 別物ではありません。ローンを紐付きで負担させるなら、ローンの名義は変えてください。なお、借入先が承諾しなければ、このスキキームは実行できません。
名義書換でも、子が新たに銀行から借りて父は、そのお金で完済してもどちらでも良いです。



⑤ 肩代わりが子から父への贈与ならば、計算に含められません。
後で返してもらうお金ならば、計算に含められるでしょうが、父から子に全く返済されていなければ、「後で返してもらうお金」の説得力がないと思いませんか?
ここは、実態に応じて、回答が変わります。

ありがとうございます
よくわかりました

①の、相続税評価に使えないということがよく分からなかったのですが
家の評価額から贈与時のローン残高を差し引いた計算ができないということでしょうか?
つまり、家の評価額がそのまま贈与額になるということでしょうか?

また、差し引きできるのであれば、差し引きできるローン残高は金利を含めた金額でしょうか?

⑤の件は、あとで返してもらう事を家の贈与の評価額から減額計算と考えていたのですが、贈与する前の事は無理ということでしょうか?

① 一般的に贈与税の評価に使われる相続税評価額は、一般的に取引される金額より低いのですが、これを利用して租税回避を行う事例があったため、それを防止するため、相続税評価額を負担の伴う贈与には使えなくしたのです。
例えば 通常の取引価額1億円、相続税評価額8,000万円、負担額8,000万円だとすると、普通に考えると
相続税評価額8,000万円-負担額8,000万円=贈与税の課税0円になります。
しかし、贈与者の手許には、2,000万円の実質資産が残り、課税回避ができてしまうので、相続税評価額は使えなくして、通常の取引価額1億円で計算し
通常の取引価額1億円-負担額8,000万円=2,000万円を贈与税の課税価額にしようということです。
「家の評価額」の時点で間違いです。通常の取引価額を何にするかが実務上難しいのですが、評価額を基礎にしません。

取引価額から減額できるのは元本と贈与時点での未払の金利です。
将来発生する金利や、過去に発生した金利でも払って未払いになっていないものはダメです。


⑤ 「あとで返してもらう」が証明できれば減額計算できますが、それが難しいといっているのです。無理かどうかは証明できるかどうかです。


ありがとうございます
理解できました
助かりました

本投稿は、2019年12月03日 01時25分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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