一棟の建物がある土地と建物の評価について
母の相続が起きました。
自宅の土地の評価を教えて下さい。
土地が並んで二つあります。二つある土地に2階建ての建物一棟が建っています。
建物登記について家屋番号が二つあります。
この建物は玄関が2つあります。一つは母の自宅であり、もう一つの玄関は
母の親戚が出入りするものです。
要するに一つの建物に母所有の部分と母の親戚の所有部分がある建物という事です。
登記上は一棟の建物の表示がされており、かつ母親の所有する専有部分の建物の
表示として記載されています。
固定資産税の課税明細書にも専有部分の㎡数と評価額が記載されています。
一つの建物ですが実際、行き来できないようになっており、それぞれの専有部分が
明確に分かれている住居となっています。
簡単に言うと昔の長屋のような状態です。（玄関の位置は西側と南側で歪では
ありますが･･･）
また土地についてですが、過去に一つの土地を母の所有と親戚の所有という
事にするため分筆しているようです。
一画地に一棟の建物。土地は所有者を明確にするために分筆して土地が二つに
分かれている。建物についてはこの二つの土地にまたがって一棟の建物が存在し
それぞれ別の住居としており専有部分で明確に二つに分けている。
といった状況です。
質問は以下の2点です。
①建物の評価ですが専有部分に対する固定資産税の評価額が、そのまま
相続財産の額になるという事でよろしいでしょうか？
②土地の評価ですがネット検索では建物が土地をまたいで建っている。
土地の所有者はそれぞれ名義が違う。この場合、全体の土地を評価し、
按分するような計算が必要と言う感じの記載がありました。
ex.母所有の土地Ａが80㎡。
親戚所有の土地Ｂが70㎡
路線価１００Ｄ
この場合、路線価100,000×80㎡＝8,000,000になるのか？
もしくはＡの土地評価とＢの土地評価をそれぞれ算出した後、
路線価100,000×（150㎡×Ａの土地評価／Ａ＋Ｂの土地評価）で算出するのか？
ご回答お願い申し上げます。
税理士の回答
お母様のご相続、心よりお悔やみ申し上げます。
ご提示いただいた状況における、相続税の財産評価の原則について回答いたします。
① 建物の評価について
ご認識の通りで間違いありません。
建物が登記上「区分所有建物」として明確に分かれており、お母様がその一方の専有部分を所有している場合、お母様の専有部分のみが相続財産となります。
したがって、毎年の固定資産税の課税明細書に記載されている「お母様名義の専有部分の固定資産税評価額」をそのまま建物の相続税評価額として用います。
② 土地の評価について
後者の「全体を評価して按分する計算」が正しくなります。
相続税の土地評価は、登記簿上の筆数や所有者の名義に関わらず、「実際の利用単位（1画地の宅地）」ごとに評価するルールがございます。
今回のように、名義の異なる土地A（母）と土地B（親戚）にまたがって一棟の建物が建ち、一体として利用されている場合、これらを合わせた150㎡を「1画地の宅地」として扱います。
したがって、「路線価10万円×80㎡＝800万円」と単独で計算することはできず、以下の手順で算出します。
①全体の評価： 土地AとBを合わせた「全体（150㎡）」を1つの土地として評価額を算出する。
②単独の評価： 土地A、土地Bをそれぞれ別々の土地として仮の評価額を算出する。
③按分計算： ①の全体評価額を、2の「AとBの単独評価額の比率」で按分する。
【具体的な計算式】
（A＋B全体の土地評価額） × ［ Aの単独評価額 ／ (Aの単独評価額 ＋ Bの単独評価額) ］
＊全体の形状（奥行きや歪な形など）による減額補正が150㎡全体に対してかかるため、単純な面積比（80:70）での按分とは最終的な金額が異なってきます。
回答は以上となります。
ご参考になりましたら幸いです。
本投稿は、2026年09月30日 16時06分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
