親の死去に伴い相続した実家の売却時の税負担に関する相談

　国税ＯＢ税理士です。税務署では、相続税や贈与税や譲渡所得の担当部署の管理職をしておりました。

　一つわかりににくかったのですが、①土地、建物は、母から、今回相続するという事でよろしいでしょうか?

　①が、母からという前提で、母は、相続税が課税になる場合で、お答えします。

② 相続税で気になるのは、小規模宅地が使えるかどうかの話かと思いますが、相続税の申告期限までは、所有してないと受けられません。あなたとあなたの配偶者が持ち家を持っていないでしょうか?

細かい内容は、相続税申告をお願いする税理士さんにご確認ください。

③記載の条件にプラスして売却が完了するまでに、建物取り壊しを行えば、条件は、クリアすると考えます。空き家特例の3000万円控除可能です。

④譲渡所得の区分は、分離長期譲渡所得となります。

早速のご返答ありがとうございました。
①について、建物は昭和37年に父親名義で登記。昭和55年に父親が死去しましたが、その時に母親に名義変更はしておらず、今回平成10年に母親名義で登記した土地と共に私名義に変更して登記しました。
②私自身は現在の住居(マンション)を持ち家として所有しています。

③売却の場合、不動産業者からは、建物を解体して更地にしての土地売買と建物をリフォームしての土地建物一式での売買の提案を受けており、売却金額の高い方で処分できればと考えています。
④については、ご回答頂いた内容が十分理解できておりませんので、返答ができません。

　回答ありがとうございます。

　お母さまが、相続税の対象になる場合
　　　　　　　　　
　基礎控除額：３０００万円＋６００万円×相続人＝

　この額を上回ると相続税に申告が必要になります。

先ほどの④の説明土地を売った場合の所得の区分になります。④は、答えです。

土地、建物について売却時の税金の説明

①リフォームして売却の場合には、空き家特例（３０００万円控除）の特例なし。

②建物取り壊しての売却は、空き家特例（３０００万円控除）が使えると考えます。（記載された条件が間違いないとして。）

※空き家特例の条件は、「国税庁　空き家特例」と打つと「№3306」に要件等の記載がありますので、ご自分でも確認してください。

事例：土地家屋の取得費が不明で、３５００万で売却した場合
　　　　経費（仲介手数料）１１１万円　

ケースA　　（空き家特例が使えたケース）取壊し費用２００万
　　売却額　　　　取得費＋経費　　　　　特別控除　　所得
②　３５００万－（１７５万+３１１万）―３０００万＝１４万
　　税金（所得税＋住民税）
　　　１４０，０００×２０．３１５％＝２８，４００円


ケースB　リフォームして売却　　リフォーム代４００万円
　　　　（空き家特例なし）
売却額　　　　取得費＋経費
３５００万―（１７５万+５１１万＝２８１４万
　税金（所得税＋住民税）
　　　２８，１４０，０００×２０．３１５％＝５，７１６，６００円

取得費は、不明の場合には、売却額の５％が認められる。

以上の計算から、空き家特例との税金の差がお分かりになったでしょうか？

税金のことを考えて、売却の仕方を考えるといいですよ。

理解できましたでしょうか？

繰り返しのご返答ありがとうございます。

①リフォームしての売却は考えていません。売却時は現状の土地建物のままで考えています。

②現状の建物を取り壊して更地にして売却するのか、建物はそのままで土地建物一式で売買した方が価格的に金額的にメリットがあるのか、判断して考えたいとおもっています。

空き家特例は、建物を取り壊して更地にしないと適用できないと言うことで理解しましたが、誤解はないでしょうか？

何度もすみませんが、よろしくお願いします。

　その通りです。

　取壊し費用も意外と金額がばかにならないので、安くなる税額とテンビンをかけての検討だと思います。

早々のご回答、ありがとうございました。