相続税対策で賃貸住宅建設前に相続が発生してしまった場合の相続税評価額について
義父（80代、病気療養中）は近所に複数の土地（先祖代々）を所有しており、相続税対策として、
ある一つの土地に賃貸住宅を作って、相続税の圧縮を検討しています。
賃貸住宅を建てれば相続税評価額が何割か安くなることは理解しています（以下の３）のケース）が、
賃貸住宅の建設完成前に相続が発生してしまった場合、相続税評価額はどうなるのでしょうか？
例えば、全ての土地の相続税評価額の総額が1億円として、4000万円の建築費をローン契約をした場合、
以下の１）、２）のパターンで相続税評価額は、下記a,b,c,d,e のどれになりますか？
a)1億円 ＋ 4000万円
b)1億円 － 4000万円
c)1億円
d)３）と同額
e)その他（具体的に教えて下さい）
■相続発生タイミング
１）賃貸住宅建築未着（更地の状態）
⇒ 上記a,b,c,d,e のどれでしょうか？（ e）の場合は、相続税評価額はどうなるか教えて下さい）
２）賃貸住宅建築中（構造物建設中）
⇒ 上記a,b,c,d,e のどれでしょうか？（ e）の場合は、相続税評価額はどうなるか教えて下さい）
３）賃貸住宅建築完成後（構造物完成後）
⇒ 宅地、賃貸にすると何割かに安くなる。
税理士の回答
賃貸住宅建築中の宅地は、自用地として評価します。
完成し、賃貸中となれば、貸家建付地として評価し、家屋は、貸家として、評価します。
貸家建付地
貸家建付地の価額 ＝ 自用地とした場合の価額 － 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合
貸家
固定資産税評価額 × （ １ − 借家権割合 × 賃貸割合 ）
賃貸住宅を建築中に相続が発生した場合には、以下の通りとなります。
①建築中の家屋の評価額
費用原価の額（相続発生時までに建物に投下された建築費用の額の合計額※）×70%
※建築費用の額の合計額＝総建築費×工事進行割合
②建築中の家屋の敷地の評価額
自用地評価額
③債務控除
請負契約金額×工事進行割合－既払額
山中様
早速のご回答ありがとうございます。
すみません、素人なものですから言葉の意味がちょっと理解できておりませんので、確認させて下さい。
１）賃貸住宅建築未着（更地の状態）
２）賃貸住宅建築中（構造物建設中）
の場合、いずれも相続税の節税効果はなく、むしろ相続税評価額が高くなってしまう（1億円＋α）ということでしょうか？
本投稿は、2018年10月07日 05時16分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
