税理士ドットコム - 中古マンションの建物価格と減価償却費用について - ご質問の点に関しては、税法を一言でいうと「合理...
  1. 税理士ドットコム
  2. 経理・決算
  3. 減価償却
  4. 中古マンションの建物価格と減価償却費用について

中古マンションの建物価格と減価償却費用について

この度中古マンションを購入することになり、これを賃貸に出した場合に申告すべき減価償却費のもととなる建物価格の算出方法について悩んでいます。
売買契約は締結済みで、売主は、マンションの新築時から当該物件に住まわれている個人の方のため、消費税の支払いはなく、契約上、建物価格と土地価格の内訳の記載もないのですが、本マンションを購入後賃貸に出すことを考えているため、減価償却費用を出すための建物価格をどのように算出すべきかご教示いただけないでしょうか。合意された価格がない場合は、固定資産税課税評価額に基づいて計算するのが一般的と聞いたのですが、そうすると土地価格の割合が不相応に高くなるため、正当に依拠できるより有利な他の基準があるのであれば、そちらに依拠したいと思っています。たとえば、売主さんが新築購入時、支払った売買代金と消費税額を元に割合を算出するということは認められますか?また、もしより安全・確実ということであれば売主さんにお願いして、内訳価格を契約書に明記していただくことも可能なのですが、その場合の価格は何を参考に決めるべきで、またどの程度そういった基準から乖離しても認められるものでしょうか?

税理士の回答

ご質問の点に関しては、税法を一言でいうと「合理的に決めろ」ということになります。具体的には次の3通りとされています。一つめは土地価格を合理的に算出し、建物代は合計額から土地価格を控除する。二つめは建物価格を合理的に算出し土地代はその差額で。もう一つは双方を合理的に算出する、というものです。
ただし「合理的」とはいうものの、何が合理的なのかについての具体的な提示はありません。ちなみにご指摘のとおり固定資産税評価額はかなり低く出るため採用しないという選択は当然といえます。
結論的に言えば、税務職員に「どうやって建物の取得費を決めたのですか」と聞かれた際に、「こうやって決めました」と答えられる手法であれば、それが常識的に不合理でない限りは認められるはずです。
したがって「売主さんが新築購入時…」という手法は十分合理性がありますから、問題ないと思います。ただし「売主さんにお願いして…」については、売主さんの決め方の合理性の問題があります。
ちなみに私であればこうやると思います(あくまで考え方ですが)。まず現在のそのマンションの建築単価(1坪当たり100万円?)を考えます。そしてこれに購入マンションの面積(壁芯面積)を乗じて新築価格を算出します。次にそのマンションが50年(必ずしも法定耐用年に束縛されない)もつと考え、購入マンションが築20年であれば、新築価格に50分の30を乗じる、というわけです(ただし土地代とのあまりのアンバランスは不可です)。
いずれにしても「説明がつくような合理性さえ確保していれば、何でもあり」といえましょう。あまり難しく考えないことです。

本投稿は、2017年06月13日 13時02分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

この相談に近い税務相談

  • 中古のマンションの減価償却

    個人(私)で小さな有限会社(私が代表)を経営しています。 (賃貸マンション経営) 今回、個人で所有するリゾートマンションをその有限会社へ 売却を検討してい...
    税理士回答数:  1
    2017年01月30日 投稿
  • 中古物件の減価償却費の建物割合について

    当方サラリーマンをしておりますが、 今年、初めて区分マンション1室を取得しました。 減価償却費を計上するために、土地と建物を分ける際の方法について教えて...
    税理士回答数:  1
    2015年10月20日 投稿
  • 償却資産の取得価格に含める費用について

    お世話になります。取得価格に含めるかどうか教えて頂きたく思います。 勤めている会社では、車両等高額の資産購入については親会社に金額交渉をしてもらい安く購入する...
    税理士回答数:  2
    2016年11月02日 投稿
  • 減価償却

    大家です。木造アパート25年の2000万の物件を買うつもりですが、どのように、建物価格と土地価格を分けるのでしょうか?建物価格が4年で償却できますよね? ...
    税理士回答数:  1
    2016年09月27日 投稿
  • 中古ワンルームマンション節税対策・減価償却費について

    私は、一部上場企業に5年勤務、年収600万のサラリーマンです。 不動産仲介業者さんより、節税対策のために中古マンションをすすめられました。 築12年の中...
    税理士回答数:  1
    2015年11月02日 投稿

減価償却に関する他のハウツー記事を見る

みんなの税務相談

税理士の無料紹介サービス

プロが税理士を無料でご紹介いたします

  • 相談無料
  • 全国対応
  • 24時間受付
税理士紹介サービスの詳細はこちら
累計 相談数
26,180
直近30日 相談数
990
直近30日 税理士回答数
1,878