離婚後にローン未完済の家を名義変更する場合
住宅ローン未完済の家があり、私がローンを払っています。
家の名義は私ですが、土地は妻の親名義です。
離婚後、ローンは私が引き続き支払い、妻と子と妻の両親が住み続ける予定です。
ローン完済後に妻に名義変更しようかと考えていますが、不明な点が多いので、下記の点について教えてください。
①離婚後も名義変更をしないと、固定資産税が私にかかるのか。
②完済までかなりの年数を要するが、名義変更した際にかかる私の税金について、離婚直後と年数経過した後で違いはあるのか。
③名義変更ではなく、ローン完済後に妻に売却した場合、どのような税金がかかるのか。
また、売却価格をかなりの格安にした場合、法的に問題はあるのか。
不勉強で非常識なことを質問していたら、すみませんが、よろしくお願いします。
税理士の回答
池田康廣
➀ 名義はあなたのままだと固定資産税はあなたが納税義務者となります。
⓶ 離婚後、あなたが転居し、名義を変更すれば、あなたの譲渡所得（譲渡価額（時価）－取得費－譲渡費用）について、3,000万円の特別控除の特例が適用できますが、転居の年の３年後の年末までに名義変更しなければ、この特例は適用除外となります。
③売却した場合も同様にあなたに譲渡所得が発生しますが、上記のとおり3年後の年末までに譲渡すれば、3,000万円の特別控除が適用できます。それ以後の譲渡の場合は譲渡価額－取得費－譲渡費用の金額について、譲渡年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合は１５％の所得税と５％の住民税が、5年以下の場合は３０％の所得税と１０％の住民税が課税されます。
なお、建物の取得費については取得価額－取得から譲渡までの期間に対する減価償却費を控除した残額となります。
丁寧にご回答いただき、ありがとうございます！
やはり、名義変更していないと固定資産税がかかるのですね…。
更にご質問させていただきたいのですが…
①について
固定資産税とはどのくらいかかるのでしょうか？
家の購入費用が3800万円です。
妻任せにしてきたので、税額や時価はどのように確認したら良いのかも理解できていません、すみません。
②について、3年経過すると特例が適用されないとのことですが、時価の方が額が下がっている場合は、譲渡所得がマイナスになると思われますが、その場合は所得税や住民税の対象にならないと考えて良いのでしょうか？
また、③の売却した場合に関しても、売却額が少額であればマイナスとなり、所得税や住民税の対象外となるのでしょうか？
質問ばかりで申し訳ありませんが、よろしくお願いします。
本投稿は、2023年01月21日 21時53分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
