住宅ローン借り換えについて

お尋ねの状況は、奥様の持分を質問者様が取得し、その持分に対応する住宅ローン残債を引き受ける「負担付贈与」に当たると考えます。

負担付贈与では、贈与税の課税価格は「贈与時点の通常の取引価額（時価）−引き受けた負担額（ローン残高）」で計算します。したがって、奥様持分の時価と、その持分に対応するローン残高（今回の場合は1,200万円）が質問者様に課税関係は生じません。ただし、奥様には、「不動産の自身の持ち分に対する取得費＋譲渡費用」が1,200万円以下であれば譲渡所得課税が生じます。

また、おしどり贈与は、婚姻20年以上の夫婦間で居住用不動産を贈与した場合に適用できる特例です。この特例を使った場合には、質問者様に係る贈与税は掛からないと考えます。しかし、債務も同時に引き受ける場合には、奥様側に譲渡所得課税が生じます。

一度、お近くの税理士にご相談されることをおすすめします。

参考：
No.4426 負担付贈与に対する課税
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4426.htm

負担付贈与の具体的計算
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4426_qa.htm#q1

ご回答ありがとうございました。とても参考になりました！