親への家賃収入
親が高齢で住宅ローンを組めないため、私が築40年の2000万円の木造中古戸建をローンで購入し、親から家賃を払ってもらおうと思っています。
※自宅用ではなく、投資用でローンを組みます。
※私は会社員で年収は900万円程度です。
※4年間は減価償却できると認識しています。
※会社で副業は可能です。
※相場家賃は10万円程度です。
10万円ずつ支払ってもらい贈与税の範囲内としようと思っていましたが、不動産所得として確定申告、損益通算を行い節税をした方が得でしょうか？
そもそもこの場合は必ず確定申告が必要でしょうか？
適正な対応を行い、最も得になる方法が知りたいです。
他に注意点があれば教えてください。
税理士の回答
国税ＯＢ税理士です。
不動産所得としてのローン分については、ほぼ土地分になるので、損益通算はできないだろうと考えられます。
米森まつ美
回答します
親御様と「生計を一にしていない」ことを前提に説明します。
不動産の賃借料は「不動産所得」になります。それが、親族間であっても同様となります。
原則、「不動産所得」の赤字になった場合は損益通算の対象となり、他の所得（貴方の場合、給与所得）から減算されますので、節税になる可能性は高くなります。
ただし、不動産所得の経費のうちローンの利息分に関しては、赤字部分から差し引くことになります。
仮に
不動産収入120万円 - 必要経費150万円（減価償却費・固定資産税など） ＝ -30万円
ただし、必要経費中、取りにかかる支払利息が10万円だった場合
-30万円 + 10万円 ＝-20万円 損益通算の対象損失 となります。
国税庁HPから説明箇所を添付します
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1391.htm
次に親御様と貴方が「生計を一にしている」場合
親御様からの賃貸料収入（不動産所得）は「生じなかったこと」とされます。
また、「減価償却費」も「借入金の利子」も、「生じなかったこと」になり、必要経費にはならず結果的に赤字となっても「損益通算」の対象とはなりません。
ただし、「所得」として生じなかったとされるだけであり、賃貸料を得ることはなんら問題にはならず、賃貸料の金額が相場より高額でなければ贈与税などの問題も発生しないと考えられます。
※ 消費税に関しては課税の問題が生じることがありますが、貴方が課税事業者ではないこと、居住用の資産の賃貸は非課税になりますので、問題は生じないと考えます。
本投稿は、2023年05月05日 21時56分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
