親の家を買い、親に賃貸する。
高齢の両親の為に実家(築30年戸建て)のリフォームを約400万でしようとしています。
両親は年金は多めなのですが現預金が少ない為、私がリフォーム費用を支払う考えでしたが、贈与税がかかることが分かりました。
今後も継続的に修繕費用が掛かる事が想定される事や、私の節税対策も兼ねて、
実家の建物のみを私が買い取り、リフォームした上で両親に賃貸しようと考えています。
親子間売買で贈与税・譲渡所得がかからないか、また不動産事業所得税の考え方が違っていないか、
自分なりに調べましたが、よくあるケースではないようで同様の事例が見つからず、
以下の考え方で誤認がないかご教授いただけますでしょうか。
（私は他に賃貸物件は所有しています）
〇前提条件
【実家】築30年木造、建物建築費2,500万(当時）
周辺相場：売買価格2,000万、9万/月程度
固定資産税評価額：土地700万：建物200万
【売買条件】2000万×(建物200万/土地建物900万）≒450万での売買
【賃貸条件】9万/月×(建物200万+リフォーム費用400万/土地+建物+R1300万）≒4万/月
〇検討した事項（不動産売買契約、登記に伴う税は除く）
親：贈与→相場での売買なので非該当
親：譲渡所得→建物減価償却：取得費2500万*0.9*償却費0.031*経過年数30年＝2092万
残約400万<売却価格450万 → 譲渡所得無
子：不動産事業所得税→収入賃料48万 経費：減価償却(450万/4年+リフォーム400万/10年）＝150万 他、固都税 差引約▲100万
税理士の回答
質問者の考えどおり、親子間での売買もあり得ます。
なお、リフォーム代金分の一部移転の方法もあります。
計算式は、400/200＋400＝4/6又は2/3。
つまり、建物の2/3を、親御さんから質問者に移転する。
建物の価値は、固定資産税の評価額で計算します。
親御さんは、建物200万円の2/3、約133万円分を質問者に売却。
代金は、残った1/3のリフォーム代金と相殺。
400万円×1/3約133万円。
これで、贈与なしです。
鎌田様
返信いただきありがとうございました。
贈与税無だけでなく、原価償却をつかった所得税の還付もしたいのですがいかがでしょうか。
本投稿は、2024年01月19日 23時40分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
