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妻名義でローンを組まずに投資用マンションの購入をする際の税金

妻の名義で投資用マンションを購入しようか考えています。妻はパート収入がありますが、マンションを買えるほどの資産はなく、ローンを組まずに私が全額キャッシュで払います。この際、かかる税金について教えてください。なお、現在私たち夫婦はアメリカ在住で、日本に住民票をおいていません。

税理士の回答

税理士ドットコム退会済み税理士

日本の贈与税等の適用は受けない贈与者、受贈者となりますね。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4432.htm

であれば、アメリカで贈与税等生じなければ日本の税制を気にする必要はありません。

早速ありがとうございます。
夫(贈与者)は日本国籍を有しない者、妻(受贈者)は日本国籍で、2人とも6年前に日本から海外へ出国する際に住民票を抜きました。贈与者は、出国前日本には13年間住んでいます。今考えている投資用物件は日本国内にありますが、それでも日本の贈与税は発生しないのでしょうか。貼付していただいた表の見方をよく理解していないのかもしれませんが、私たちのケースはこの表でいう「贈与者:国内に住所なし、かつ10年以内に国内に住所あり / 受贈者:国内に住所なし、日本国籍あり、10年以内に住所あり」で、これから購入する国内財産には課税されるのではないか、という気がしています。

税理士ドットコム退会済み税理士

受贈者要件で引っかかりますね。10年以上経過していないと贈与税の対象に含まれます。http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4432.htm

要件を充たしていないので、全世界において贈与の対象となりますね。要件を充たしていれば、国内財産のみ贈与税の対象になるため、アメリカで預金の贈与を受け、妻の預金となったもので購入すれば良かったのですが。

勿論、要件を充たしていても直接、夫が国内の不動産を購入し、一旦名義人となったうえで贈与すればそれは当然、贈与税の対象となりますが、流通コストもかかることですし、通常、そのような手法は取りませんので。

ありがとうございました。相談してよかったです。

税理士ドットコム退会済み税理士

因みに、投資用不動産を非居住者の方がいる場合、日本国内源泉所得が発生してしまうため、納税管理人を設定し、申告、納税が必要となります。

ネックとなるのは納税管理人で、連帯納税義務があるため、勤務先の会社、または、親族の方になり手がいないと、事実上、そこでとん挫してしまうことも往々にして生じます。

http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1923.htm

ピッタリの設例ではありませんが、納税管理人に関して大まかな概況をご確認いただくのが宜しいのかと存じます。

ご丁寧にありがとうございます。出国時に妻の親を納税管理人として確定申告をしていますので、もし今後不動産を購入するとしても大丈夫だと思います。
お話を伺ってもう一点だけ気になったことがあります。日本で住んでいた家には妻の親に住んでもらっており、固定資産税は持ち主である私たち夫婦で(共同購入、共同名義)支払い続けています。今後アメリカに住みながら日本の投資用不動産を購入する際、日本にある家があることで、ネックになることがありますか。

税理士ドットコム退会済み税理士

ご両親が納税管理人なのですね。では、最大の障壁は解決済みですね。
管理を奥様のご両親にして頂く。管理料として幾何か払う。これが不動産事業における経費になりますね。若干ですが。
手間を惜しまなければ、日本にある家屋は不動産投資管理のための事務所だ、として全体に占める事務所管理割合を平面図等で示し、その分の減価償却費等も経費にすることも出来るでしょうか。

といった日本における不動産所得に伴い、経費計上を増やす方向で、税負担を軽減する有利な方に利用できることはありますが、不利なものは特に生じないのかと存じます。

よくわかりました。本当にありがとうございました。

本投稿は、2018年05月30日 10時57分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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