親子間での「代物弁済」による持分移転と、各種税金・控除の確認
父名義の分譲マンションを、子の私がローンを組んでリフォーム（約400万円）します。その対価として父から持分を譲り受ける「代物弁済」を検討中です。贈与税等のリスクを避け、正しく手続きを行いたいため以下をご教示ください。
聞きたいことが多くなり恐縮ですが、リフォームと登記を控えており、不安解消のため投稿いたしました。お答え頂ける範囲で構いません。よろしくお願いいたします。
1.持分の計算基準（最重要）
以下どちらを基準に持分割合（％）を算出するのが適切でしょうか。
①時価ベース：近隣相場（約2,400万円）を基準とし、**約16％**を移転
②評価額ベース：固定資産税評価額（約953万円）を基準とし、**約40％**を移転
「評価額ベースは低額譲渡とみなされる」と聞きましたが、時価ベース（16％）にすべきでしょうか。
2.贈与税の基礎控除（110万円）の利用
時価（16％）基準とする際、あえて多めに「20％」等の持分を譲り受けても、差額分が年間110万円の基礎控除内であれば、贈与税の問題はないという認識で合っていますか。
3.ローン減税の選択
ローン期間10年以上の場合、どちらの控除を選択するのが有利でしょうか。
A：住宅特定改修特別税額控除（バリアフリー等の工事費に基づく控除）
B：住宅ローン控除（年末ローン残高に基づく最大10年間の控除）
代物弁済で新たに持分を取得する形でも、控除を受けることは可能でしょうか。
4.父側の譲渡所得税
父は平成10年に3,750万円で購入しました。現在の時価（約2,400万円）は購入時より下がっており譲渡益は出ない状態ですが、代物弁済でも父に譲渡所得税はかからないと考えてよいでしょうか。
5.不動産取得税と固定資産税
・私（子）に「不動産取得税」は課税されますか。軽減措置は適用可能でしょうか。
・バリアフリー改修等により、翌年度の「固定資産税の減額措置」を受けられる可能性はありますか。
6.客観的な根拠
時価の根拠として「SUUMO等の売り出し情報」を保管しておけば、将来の税務署への説明資料として有効でしょうか。
その他にかかる税金や、活用できる減税措置があれば併せてご教示いただけますと幸いです。
税理士の回答
持ち分の計算では、評価額で問題ありません。
お父様の譲渡所得は、減価償却を踏まえて計算します。
本投稿は、2026年04月25日 06時24分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
