海外在住時（非日本国居住時）の国外不動産の売却時納税について
海外不動産投資にあたる税務について相談させてください。国際税務と不動産投資の税務戦略に精通した税理士さんを探しております。
海外赴任が今後も数年毎に有る中で、今後の不動産賃貸収入の増加を見越し、日本国内での法人化と海外の木造中古不動産の購入による税務戦略を具体的には検討しています
まずは、日本に帰国した年に、米国で1500万～2000万円程度の物件（減価償却のため要築２２年以上）を３件ほど、総額5000万円～6000万円程度の投資をローンを活用の上で行いたいと思っております。目的は、第一に、減価償却を活用した給与所得との損益通算による節税です。第二に安定したインカムゲイン（最低10％以上）です。※米国の不動産は建物評価額が高い一方で日本は築２２年以上の中古住宅の減価償却は４年間で行うため、5000万円程度の物件を総額で取得すれば給与所得との損益通算により年間１５０万～２００万の節税が可能と試算しています。
上記が正しい前提で、確認したいのは売却時の譲渡税についての国際税務です。
仕事の都合上海外への赴任が数年毎にありますが、日本で居住しているタイミングを外し、海外居住となっているタイミングで売却することで、売却益に対する日本への納税は発生しないと認識していますがこれは正しいでしょうか？
当該不動産は米国にあるため国外源泉であり、売却時には日本非居住の為、売却益は米国の減価償却方法によって計算され、米国への納税は発生しますが、売却までの保有していた期間（日本の木造中古住宅の場合に減価償却のとれる４年間と想定）に日本の国内給与と損益通算して節税をおこなっていたとしても、日本への納税義務は無いと考えて正しいでしょうか？
(日本に居住しているタイミングで売却すると、4年間という短期間で減価償却を取った分、日本でのキャピタルゲインの計算での譲渡益が大きくなり大きな額の納税が発生してしまいますので)
ご回答何卒宜しくお願い致します。
税理士の回答
松永容明
税務計画は、二つのModuleから構成されています。第一に、日本の居住期間中の、不動産所得の赤字と給与所得の黒との損益通算、 第二に、非居住者中の、国外源泉譲渡益の日本での非課税利用。 各モジュールの税制の枠組みは正しく理解されています。 問題は、二つのModuleからなる、１つのtax planingを税務署がどう評価するかでしょうね。全体評価で、「けしからん」と判断されると、課税庁は、事実関係で弱点を見つけて、「租税回避」として、チャレンジしてくるかもしれません。
お忙しいところご回答ありがとうございました。
本投稿は、2016年03月05日 08時25分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
