不動産所得と名義について
給与所得が550万円と不動産所得が130万円あるサラリーマンです。
妻と父親を二世帯住宅で扶養しており、いずれも収入はなく、扶養控除を受けてます。
父親は後期高齢者ですが、年金等を含め収入は一切ありません。
収入のない父親に不動産所得をあてがい、不要な税金を節約したいと思ってます。
不動産所得は私名義の土地と築25年の木造家屋（固定資産税評価額170万円）を私名義の契約で賃貸しております。
賃貸所得の多くを父親の生活費にあてがっており、賃料の振込口座も父親名義です。
上記賃貸不動産はもともと私が住宅ローンで買ったもので、7年間住んだ後、買換えの際にうまく売ることができず、その間に賃貸でお客さんを見つけたものです。
この賃貸している不動産のローン返済には相続時清算課税で父親からもらったお金や父親の貯金150万円を融通してもらったため、ローン残高はありません。
（但し、現在居住している二世帯住宅にはローン残高が2,500万円あり、所得税を減免してもらっています。）
上記不動産所得を私の所得として、給与所得と合わせて申告すると税率が高くなってしまうので、これを父親の所得とみなしてもらいたく、以下を考えております。
この方法が、①正しい方法なのか、②他に良い方法はないものか、③費用はどの程度かかるものなのか、ご意見頂ければ幸甚に存じます。
1. 賃貸している不動産のうち、建物のみを父親名義とする。
2. その際、以前150万円を融通してもらったので、これを対価としての譲渡とする。
3. 賃貸契約を私名義から父親名義の契約に変更する。
4. 会社の給与所得の扶養控除対象から父親を除外する。
5. 賃貸を開始してから1年8ヶ月が経過しているので、2016年度からの適用とする。
（遡っての申告はできないように思えるので。）
以上、税金や不動産のことはよく分からず、なにせ素人考えなので的はずれなものかもしれませんが、何卒ご意見、御指南頂きたく、お願い申し上げます。
税理士の回答
基本的な考えは宜しいと思います。
なお、建物を売買で移転する場合には、その対価は固定資産税評価額ではなく「時価」となります。売買時点での建物の未償却残高を算定しその価額で売買することが必要です。それが不明な場合には、不動産鑑定士に建物の時価鑑定を依頼された方が良いと思います。
土地に関しては、ご相談者様とお父様との使用貸借とすれば問題ないと考えます。
名義変更時の登録免許税は、売買の場合、固定資産税評価額に1000分の20を乗じた額になりますので、固定資産税評価額を170万円とすると3.4万円、その他司法書士の手数料が数万円かと思われます。
宜しくお願いします。
お忙しい折、早速ご回答頂きましてありがとうございました。
建物の時価の把握についてどのようにするか早速検検討致しました。築年数が22年を超えているので減価償却が終わっているため0円になってしまうように思います。
①この場合は0円での売買ということで申告してよろしいのでしょうか。
②これとは別に建物の売買ということにこだわらず、土地の使用貸借と同様に建物も使用貸借とするなど、他に名義を変更する手段があれば検討したいのですが、ございますでしょうか。
③また、来年の確定申告をする際にいつから父親の所得が開始されたとみなして申告すればよいのでしょうか。そしてその日を境に会社の給与の扶養控除を外すのだと思いますが、建物の名義変更の日、契約の名義変更の日など候補日が複数あるように思います。
重ねての質問で大変恐れ入りますが、調べてもなかなかわかりませんので再度お伺いさせて頂きたく存じます。何卒よろしくお願い申し上げます。
本投稿は、2016年03月15日 00時12分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
