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賃貸マンションの建て替え時の室数減少(12→9室)による青色申告の控除条件について

昨年に古くなった賃貸マンションを解体して春に新築を建て替えました。昨年度は解体費用が発生して、赤字になり損益通算後、繰り越し控除を行っています。今年4月に新築マンションが完成しましたが、室数が従来の12室から9室(1室面積は増24㎡→41㎡)になりましたが、家賃は増加になります。しかし基本的な事業的規模の条件は10室以上ですので、それから外れることになるのでしょうか? 従来からの不動産経営条件を継続して青色申告の65万円控除対象にはなるんでしょうか? もし65万円対象にならなかった場合は旧のマンションの赤字繰り越しはできない事になるのでしょうか?よろしくお願いします。

税理士の回答

ご質問ありがとうございます。
10室以上が絶対的な条件となっている訳ではございません。
通達の記載は、「10室以上あれば、特に反証がない限り、事業として扱う」(所基通26-9)となっており、税務署は絶対に文句は言いません という記載になっています。
従前 12室営んでいたこと、老朽化による解体をしたこと等を勘案しますと、9室であっても事業的規模を満たすものと考えます。
このため、65万円の控除対象にもなり、赤字繰越も可能でございます。
以上の通り御回答させていただきます。

【参考事例】
(平13.7.11東京高裁)
不動産貸付部分の「事業」該当の明白性について
 本件特例にいう「事業」該当性の判断については、原則として社会通念上事業といえるかどうかという実質基準により判断することが通達上も明記されていて、実質基準によるのが原則であることは明らかであり、形式基準の規定の仕方自体も弾力的な規定になっているのであるから、税務当局の内部において形式基準のみしか判断基準がなく、かつ、形式基準のみを説明するようにとの指導が存在するはずはない。税務当局は、厳格な形式基準のみに堕することなく、あくまで実質基準を原則とする旨、ないし形式基準を本来の規定どおり弾力的に解釈すべきことを指針を示して明確に標榜しており、国税庁資産税課長監修の「相続税・贈与税関係租税特別措置法通達逐条解説-平成2年2月発行」にも形式基準について一般的な規模で5棟10室に当たるかを判断することが明記されていて、硬直的な数字の部屋数だけを金科玉条のごとく基準とすることが誤りであることは明らかである。

伊香先生 いち早く回答頂きありがとうございました。回答内容に安心いたしました。来年の確定申告は従来通りの継続として確定申告したいと思います。

本投稿は、2015年05月27日 13時47分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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