マンション一室賃貸の青色申告について

お世話になります。

ご質問に対する回答）
　↓
質問者さまのケースにおいて、貸付に付随する特別な役務の提供や清掃等の管理業務もしていないものと考えられ、規模だけでなく内容の面からも、社会通念上事業と称する規模となる可能性は低いものと、個人的には考えます。

しかし、社会通念上事業と称するかどうかは、判断することになるところ、事実認定の問題となることから、今後も不動産賃貸として続いていくことですし、念のため所轄の税務署へ相談することをお勧めします。

なお、税務署にご相談される場合は、できれば電話相談センターではなく、個別照会をおすすめ致します。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/sodan/kobetsu/index.htm

―――――――――――
参考）
－－－－－
国税不服審判所　平成16年9月2日
所得税基本通達26-9は、建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるとした上で、いわゆる５棟１０室という形式的基準を満たすとき等は、その貸付けが事業として行われているものとする旨定めているが、これは、この基準を満たせば、事業として行われているものとするという十分条件を定めたにすぎず、当該基準を満たしていなかったとしても、これをもって直ちに社会通念上事業に当たらないということはできないと解するのが相当である。

結局のところ、不動産貸付けが不動産所得を」生ずべき事業に該当するか否かは、➀営利性・有償性の有無、②継続性・反復性の有無、➂自己の危険と計算における事業遂行性の有無、④取引に費やした精神的・肉体的労力の程度、⑤人的・物的設備の有無、⑥取引の目的、⑦事業を営む者の職歴・社会的地位・生活状況などの諸点を総合して、社会通念上事業といい得るか否かによって判断するのが相当と解される。

－－－－－
所得税基本通達 26-9
建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。
（1）　貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。
（2）　独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

－－－－－－

他の方のアドバイスも参考になさってください。少しでもご参考になりましたら幸いです。

下記の考え方も参考にすると、社会通念上事業と称する規模となる可能性は、やはり低いものと、個人的には考えます。

」本件建物の設備等の管理・修理点検等は請求人が行っているものの、清掃及び冷暖房設備点検、ビルの防犯・火災のセキュリティ契約等は本件同族会社２社が行っていること、賃貸料の集金等はインターネットバンキングにより振替処理されていること、また、本件貸付物件は本件同族会社２社及び親族に継続して貸し付けられていることから、請求人にとって賃借人の募集等をする必要はなく、賃貸料の改定交渉等の業務の煩雑さもなく、ビル管理業務等の負担も軽微であることから、本件貸付けに費やす精神的・肉体的労力の程度は、実質的には相当低いと認められる。」
（国税不服審判所 平成19年12月14日）


宜しくお願い致します。

マンションを1室だけ貸している場合、通常は事業的規模には該当しないため、青色申告特別控除は最高10万円になると思います。

５棟10室は事業的規模の目安ですが、実態による判定もあります。ただ、一室を長期間貸して収益があるだけで65万円控除を適用できるとは限りません。不動産貸付け以外の事業所得があるかも確認が必要です。昨年分の申告書・青色決算書と賃貸管理の状況を税務署または税理士へ示し、控除要件を点検するとよいでしょう。要件を満たさず税額が不足していた場合には、修正申告を検討することになると考えられます。

※本回答は一般的な情報提供を目的としたものです。詳細な判断は管轄の税務署への確認や、税理士への個別相談をお願いいたします。

今年から１０万円にしてください。
いずれ連絡があると思われます。結果控除額が、１０万円を超えていなければ、何もないと思います。

おはようございます、税理士の川島です。
相談内容からして事業的規模とは言えない可能性があります。
形式的な基準として5棟10室という基準があります。マンションの1室で家賃が11万円では基準を満たしていないため65万円を受けるのは難しいです。また事業的規模から見ても満たしていない可能性があります。
ですので10万円の控除が妥当かと思われます。

マンション1室の賃貸でも青色申告をすること自体は可能ですが、青色申告特別控除65万円（又は55万円）を適用するには、原則として不動産貸付けが「事業的規模」であることが必要です。

国税庁は事業的規模の目安として、

・アパート等はおおむね10室以上
・独立家屋はおおむね5棟以上

という基準を示しています。

https://www.keisan.nta.go.jp/r5yokuaru/cat2/cat21/cat211/cid152.html

この「5棟10室」は絶対的な条件ではなく、本来は社会通念上、事業といえる規模かどうかを実態で判断します。

ただし、マンション1室、家賃月11万円程度という状況であれば、20年以上継続して貸しているという事情を考慮しても、通常は事業的規模と認められるのは難しく、青色申告特別控除は10万円になると考えるのが一般的です。

したがって、他に事業所得となる事業を行っていないという前提で、昨年65万円控除を適用していたのであれば、控除額が過大であった可能性が高いです。

税務署から連絡がなかったことは、65万円控除が認められたことを意味するものではありません。申告内容はそのまま受理されることもあります。

昨年分について65万円ではなく10万円控除とすると納税額が増える場合には、修正申告を検討することになります。

税務署に相談しても構いませんが、まず昨年の青色申告決算書・確定申告書を確認し、65万円控除を10万円に修正した場合の税額を計算してから対応されるとよいでしょう。

マンション1室の賃貸であれば、通常は事業的規模には該当せず、青色申告特別控除は10万円になる可能性が高いです。

いわゆる「5棟10室基準」は絶対的な基準ではなく、最終的には貸付けの規模や収入、管理状況などを総合的に判断します。ただし、マンション1室、年間家賃収入132万円程度という事情では、事業的規模と判断するのは一般に難しいと思われます。

したがって、前年の確定申告で65万円を控除していた場合、10万円との差額55万円について修正申告が必要となる可能性があります。
申告書と青色申告決算書を確認のうえ、税務署または税理士に相談されることをおすすめします。