不動産収入の減価償却費に自宅使用時のリフォーム

ご質問の内容では、自宅購入時の費用にリフォーム代を含めて計算することができます。
　自宅用（非業務用）から賃貸用（業務用）に転用した場合、転用した日（2022年10月）における「未償却残高」を計算し、それを今後の減価償却の基礎となる取得価額とします。計算の手順は以下の通りです。
　①リフォーム代の扱い
　　購入時の建物代金と、入居前に行ったリフォーム代（400万円）は合算して「建物の取得価額」とすることができます。
　　取得価額 = （マンション購入代金のうち建物分） + リフォーム代（400万円）
※土地代金は減価償却できないため、3,000万円から土地分を除いた「建物分」のみが対象です。
　②転用時の未償却残高の計算
　　自宅として使用していた期間（2018年12月〜2022年9月）の減価償却相当額を差し引きます。非業務用資産の償却計算では、法定耐用年数を1.5倍にして計算するルールがあります。
　　RCマンションの耐用年数： 47年
　　非業務用の耐用年数： 47年 × 1.5 = 70年（端数切り捨て）
　　旧定額法の償却率（70年）： 0.015
　　経過年数： 2018年12月〜2022年9月 ＝ 3年10か月 → 4年（6か月以上は1年切り上げ）
計算式：転用時の未償却残高 ＝ 取得価額 － (取得価額 × 0.9 × 0.015 × 4年)
　③転用後（賃貸開始後）の減価償却
　　2022年10月以降は、本来の耐用年数（または中古資産の簡便法による耐用年数）に基づき、上記で算出した「未償却残高」を元に毎年の減価償却費を計算します。
　　耐用年数の決定： 中古で購入されているため、「簡便法」を用いて残りの耐用年数を算出するのが一般的です。
計算例：(法定耐用年数47年 － 経過年数) ＋ 経過年数 × 0.2
注意点としては、土地と建物の区分が必須ということです。3,000万円のうち「建物価格」が不明な場合は、売買契約書の消費税額から逆算するか、標準建築単価法などで按分する必要があります。