不動産貸付事業におけるリフォーム費用の確定申告処理について
1軒の貸家と2軒の定期借地権で不動産貸付をしています。
借家の入居者が退去したために、リフォーム(設備更新含む)を行いました。
1)壁紙の張り替え、洗浄便座への交換、風呂の蛇口の交換、清掃など、個々の費用は少ないものの、これらを一括で100万円以上で管理会社に委託。それ以外に、2)リビングエアコンの追加15万円程度、3)老朽化している電気温水器をガス給湯器に変更15万円程度を要しました。これらを経費して処理するのか、一括償却資産として処理していいのでしょうか? 1),2),3)それぞれについて教えてください。壁紙交換などは修繕に当たると思いますが、住宅の寿命を延ばす効果もあると思います。経費でも一括償却資産でもどちらを選択しても問題ないでしょうか?
税理士の回答
土師弘之
「修繕費」とは、「原状回復費用」や「維持費」をいいます。
したがって、
1）は入居者の入居前の状態に戻す費用だと考えられますので、「修繕費」として処理することになります（金額の多寡は問いません）。
2）は「追加」された資産のため「原状回復費」には該当しませんが、20万円未満ですので「一括償却資産」として処理できます。なお、青色申告であれば「少額償却資産」として全額を一時償却できます。
3）同等程度の電気温水器にするのが「現状回復」となるのですが、「ガス給湯器」にした理由に合理性がある（例えば「ガス給湯器」の方が安い、同等程度の「電気温水器」がないなど）のであれば、「修繕費」として処理できます。それ以外の理由であれば、2）と同様です。
いずれにしても、2）3）の場合は、青色申告であれば、「少額償却資産」として処理しておけば、「修繕費」かどうかの問題は生じません。ただし、「償却資産税」の問題は残ります。
本投稿は、2026年02月10日 16時02分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
