(続)不動産売却における所得税について
昨日の質問の続きなのですが、不明だった取得費の詳細が明らかになりました。リノベーションを手掛けてくれた業者が判明したのです。13年前の改装ですが、詳細も明らかで金額も一の位まで正確に記載されているようでした。
事情を説明して明細書を送ってもらうようにお願いしましたが、確定申告で提出するにはどのような記載が必要ですか？
改装した建物の住所や依頼者の名前、改装の内容の詳細、リフォーム会社の名前などでしょうか？
ちなみに領収書などはありません。素人が確定申告をするのは難しいですか？リノベーション代金が結構高額で所得税は限りなくゼロに近いと、税理士の先生に言われました。初回無料相談で有益なアドバイスも頂きましたので、このまま確定申告をお願いしようと思いますが、報酬はどれくらいになりますか？30万くらいで収まりますか？
税理士の回答
詳細がわからないので、正確な回答は難しいですが、改築費用から減価償却費相当額を控除した簿価部分が、取得費となります。。
昨日の質問、としても質問者様は匿名ですので、何を質問され、どういった経過をたどったのかを簡潔にご説明いただかないと、状況自体が掴めません。
工事を依頼した業者の住所・名称・工事の内容・金額・支払日等の記載が必要です。
実額を取得費とする場合には工事価額から経過期間分の減価償却費の額を控除して取得費を計算する必要があります。工事価額を全額差し引ける訳ではありませんのでご留意ください。
また、実額の取得費を採用する場合には5%概算取得費は使えなくなりますのでその点もご留意ください。
先生方、早速の回答をありがとうございます！相田先生の仰る通りで、質問の仕方を間違えました。手抜きをしてしまいすみません。
服部先生、昨日に引き続きありがとうございます。工事費は1200万くらいで、工事したのは2005年です。減価償却費？の計算がよくわかりませんが教えて頂けますでしょうか？
建物の減価償却費の計算につきましては、下記サイトをご参照ください。
売却物件が事業用でなかった場合には、「2事業に使われていなかった場合」に該当します。
https://www.keisan.nta.go.jp/h26yokuaru/shotokuzei/shotokukingaku/tochijotoshotoku/yogo/shutokuhikeisan.html
宜しくお願いします。
服部先生、回答ありがとうございます！
出先なので今は計算出来ませんが、家に帰ってからじっくり取り組んでみたいと思います。
計算してみたのですが、今ひとつわかりません。今回判明したのは、2005年のリノベーション代金ですが、父が土地と建物を購入したのは昭和50年頃です。
改装代金は建物にしかかからないと思うので
土地の取得費に関してはどのように考えればいいのでしょうか？
売却予定価格1400万円
相続税約100万円
リノベーション2005年実施1200万円
土地、建物購入金額不明
建物は木造建築で改装して別荘にするつもりだったと思います。
取得価額が不明な場合、原則として売価の5％が取得費。
それがおかしい、となれば取得金額を推計することになりますね。
これは税務上100％安全では無い為、推計計算等受けてくれる税理士の方を見つけて相談されるのが宜しいのかと存じます。
当時の公示地価などを参考に、推計することも可能です。
回答ありがとうございます。自分で計算するのは難しそうですね。
恐らく調べていくとご自身で計算は出来ると思います。ただ、税務署からお尋ねが来ることがあり、その受け答えを、数年後に忘れかけたころにすることも想定されます。税理士が関わればまずは、税理士に連絡が行き、税理士が説明できますので。この機能が一番、ご安心頂くにあたって有用なものかもしれません。
自分でももう少し調べてみますが、プロにお任せした方が良さそうですね。
推計計算を利用されるときは少なくとも。
税理士でも受けてくれませんから。
推計計算というのは税理士の先生にとっても難しいものなのですね。承知しました。
難しくはないですが、多少のリスクはあります。
同一の資産に関して、5％の概算取得費と実額の取得費を併用することはできませんが、土地・建物ごとに別々に選択することは可能です。
売却予定価額が1400万円とのことですが、土地代と建物代が契約書上で明確になっていれば、土地代の5％を土地の取得費とすることが可能です。建物の取得費は改装代を基に実額で計算することになります。
売買価額が土地代と建物代に区分されていな場合には、総額に対する5％か、建物改装代から算定する実額のどちらかの選択になります。
以上、ご参考になれば幸いです。
税理士の方に実際に相談してみると判ります。嫌がる方が多いでしょう。
とても参考になりました。
回答してくださった先生方、ありがとうございました。
購入当時の公示地価により、土地の推計値を出すことも可能ですので、税理士にお願いする場合は、確認してみてください。
詳しくありがとうございます。税理士の先生に丸投げにしないで、ある程度の知識を持って仕事の依頼をする事が大切なんですね。
大変勉強になりました。
推計値を出す方法は多数あります。その中で、どれが合理的か、といった判断も税理士の方それぞれです。
当時の公示地価と現在の公示地価等の算出する制度上の目的、算出方式が異なるため、そのままでは利用できず、その調整をすることは煩雑な対応をしないと合理的に説明できないとする意見も聞き及びますね。
といった、推計手法自体の妥当性も問われることもあり、これが税務署においても見解としては一致していません。
そこで、それらの理論武装が必要となることもあるため、これだけの原因ではありませんが、それらの準備をする見えない部分での作業が生じるため、推計値は受けない、とされる税理士の方も多数いらっしゃいます。
回答ありがとうございます。もしも、引き受けてくださる税理士の先生がいれば奇特な方というわけですね。
専門誌等でフォローしていればある程度の概要を把握されている先生は多数いらっしゃると思います。
ただ、実際に依頼を受けても、あれこれ検討、説明される中でペイしないとして受けるのは避ける方も多数いらっしゃいます。
出来るが、ペイしない（※金銭的のみならず、時間、追加対応等含めて）と判断される方もいらっしゃるのかと存じます。
ましてや、これを独自で申告するのは慎重に検討されてもよろしいのかとは存じます。
本投稿は、2018年05月29日 21時27分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
