個人の土地建物の譲渡所得に関して

お世話になります。

ご質問に対する回答）
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居住用部分（2階）は3000万円の特別控除の適用ができます。

しかし、1階部分は、改装するなどして居住用としての実態の有無など、慎重な検討が必要となります。

1階部分の利用実態が非居住用の場合は、按分が必要です。
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補足）

建物の利用区分は、居住用と事業用だけではなく、居住用でも事業用でもない部分「非居住用」の３つに分けられます。
旧接骨院の1階部分が、非居住用であれば、3000万円の特別控除の適用できません。

参考）
所事例７３４８　誤りやすい事例集
誤りやすい項目　店舗併用住宅の譲渡の居住用財産の特別控除（平成１４年６月）東京国税局・税務相談室
【正しい答え】
「廃業後居住用として改装して使用するなど積極的に居住の用に供されていれば、短期間であっても居住用として特別控除の対象となる。」

一部に荷物等をおいて物置に使用していたにすぎないから...居住用家屋に該当しない。
（国税不服審判所 平成21年11月20日裁決）



他の方のアドバイスも参考になさってください。少しでもご参考になりましたら幸いです。

なお、私見となりますが、

1階部分は接骨院だったとのことですので、接骨院ですと元々居住空間・住宅の造りのケースも多く、退去後に大掛かりな改装までしなくとも、比較的容易に居住空間として転用・利用できるかと考えます。

事実認定の問題にはなりますが、一度、利用実態を慎重にご検討されることをおすすめ致します。

居酒屋の退去後を、キッチン・ダイニング・パントリーとして実際に利用していたケースで、写真なども残しておき、税務署に事前相談のうえ、居住用として認められたこともあります。


また、不動産登記において「居宅・店舗」として登記されているまま、居住用に供していて、3000万円の特別控除を適用する場合、後日に税務署から尋ねられたときに向けて、証明・疎明・説明できるように、丁寧な準備も必要と考えます。


宜しくお願い致します。

以下。回答洩れがありました。

建物の取得費は事業用と居住用に分けて計算しなければなりませんか？

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はい。所得税の減価償却計算は強制償却となりますので、1階の賃貸期間10年については業務用として、それ以外は非業務用として、それぞれ分けて償却計算して取得費を算出する必要があります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3261.htm


宜しくお願い致します。

山本先生、詳しくお教えいただきましてありがとうございました。参考になりました。

少しでもご参考になりましたら幸いです。