投資用アパート売却で譲渡損の場合、確定申告は必要でしょうか？
投資用アパートを売却した際の確定申告の要否について教えてください。
2018年5月に購入した投資用アパートを、2026年3月に売却しました。
購入時の総額は 8,500万円（建物・土地の区分なし）で、固定資産税課税明細書（固定資産税＋都市計画税）に基づく按分では 建物割合が88％ となります。
建物部分については法定耐用年数（鉄骨造34年）で定額法により減価償却しており、
月額 194,373円 × 94か月 ＝ 約1,840万円 を減価償却済みです。
売却額は 5,900万円で、取得費（減価償却後の建物＋土地）を計算すると 明確に譲渡損 となります。
投資用不動産の譲渡損は、給与所得などと損益通算できず、居住用財産の特例（3,000万円控除・損益通算・繰越控除）も使えないと理解しています。
この場合、
確定申告は不要という認識で正しいでしょうか？
また、税務署から確認があった場合に備えて、どの書類を保管しておくべきかも教えていただけると助かります。
よろしくお願いいたします。
税理士の回答
安島秀樹
記載の通りでいいかとおもいます。計算根拠もしっかりしているので、なにかいわれてから準備してもいいかとおもいます。ほかにも不動産事業をしていれば、２年後はいま免税でも、課税事業者だとおもいます。
先の先生のおっしゃるとおり、正しく計算して譲渡損となるのであれば、売却したことだけを理由に所得税の確定申告をする必要は通常ありません。
ただし、他に土地や建物の譲渡益がある場合には、その利益から損失を差し引けることがあります。
購入時・売却時の契約書、仲介手数料などの領収書、土地建物の取得価額の按分資料、過去の減価償却明細はまとめて保存しておきましょう。
特に今回の建物割合88％と減価償却費の計算については、根拠を確認できるようにしておくと安心です。
本投稿は、2026年10月14日 10時23分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
