住宅取得等資金贈与の非課税特例・相続時精算課税制度について

国税OB税理士です。

わかりにくいので、整理しますが、
すでに受取っている分が３００万円で、

２００万円は借入金
１００万円は、贈与

その後（来年に）に１００万円を贈与

以上であれば、贈与税に暦年贈与の非課税枠（１１０万円）がありますから、贈与税等の税金はかかりません。

時系列がハッキリしないので、回答できない部分があります。

相談文の順序からいうと、

マンションを購入しており、
頭金の一部を両親・祖父母から負担していただけます。


「いただけます」って、まだ、負担していただけていないのですか？
そもそも、購入というからには、所有権は移転されていると思います。
よくある不動産取引の実態からいうと、ローンで支払われた金額を含め、残代金がある状態では、購入契約が完了しないのが通例です。
コレ、本当に購入できているのでしょうか？
「頭金の一部」を「負担していただけます。」って、進行形のように書いてあり、まだ、負担していないように読めます。

「住宅取得等資金贈与の非課税特例」は、購入者の父母や祖父母から、贈与金を受取後、購入代金に充てることが要件で、「負担していただけます。」では不十分です。
購入が終わっているのに、履行されていないとすれば、適用の余地がありません。

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父方の祖父母からは100万を直接会った時に渡すと言われており、頭金支払い後の受け取り予定となっております。
※このままの場合、引き渡し後


この部分も同様、現在まで履行していないので、「住宅取得等資金贈与の非課税特例」の適用はありません。

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両親からも現金にて受け取ってしまっております。
両親に関しては、300万受け取っており、そのうちの200万は最低月1万として年間12万は返済予定です。


200万円は返済予定なので、借入金。返済不要の100万円が贈与です。
100万円が「住宅取得等資金贈与の非課税特例」されるには、受取後、住宅資金にあてられていることが必要です。

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非課税特例が受けれない場合には、引き渡し後に受け取る分に関しましては、2027年に受け取れば年110万まで非課税の対応は可能でしょうか。



「住宅取得等資金贈与の非課税特例」は、その金員を住宅の取得にあてる必要があるので、引き渡し後に受け取る分に適用は難しいでしょう。
引渡し時に未払いがあり、その後に支払えば可能ですが、引渡し時に未払いがあると、引き渡されないと思うからです。

とすれば、この贈与は、通常の贈与です。


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お金のやり取りは、預金口座を経由するのが理想ですが、
今さら、振込で受け取ることはできません。

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非課税特例を受けることができない場合には、相続税が発生するかと思いますが、相続時精算課税制度の対応となりますでしょうか。


通常の贈与なので、暦年贈与か相続時精算課税制度は選択できます。
ただ、相続時精算課税制度は１回選択すると、その後も相続時精算課税制度となります。