年金生活の親の住宅ローン返済が困難に。子ができることは

贈与税は（1000万円－110万円）×４０％-125万円＝231万円かかります。
借換えの諸手数料は銀行にお尋ねください。複数年にわけて借り換えた方が贈与税は安くなります。200万円ずつ5年にわたって償還すると贈与税は
（200万円-110万円）×10%×5年＝45万円ですので+金利負担で何年分割で償還するのがよいのかを試算することになります。もしくはその自宅建物を時価で買い取る（偶然にも1000万円相当であれば）のであれば帳簿価額と比較して、譲渡益は出ない可能性もありますし、買った際の登録免許税、不動産取得税の負担額と比較検討もしてみてください

境内先生、ご回答をありがとうございます。
回答内容に、「もしくはその自宅建物を時価で買い取る」とございましたが、この場合
１、このお金は現在貸付を受けている銀行に返すのでしょうか。
２、返済が残っている中での売却は銀行に相談せねばなりませんか。
仕組みがよくわからず、おかしな質問をしていましたら申し訳ありません。
また、
３、相続時精算課税制度というものは利用できるのでしょうか。
家は20年以上前に建てられ、価値はおそらく土地代の1000万円前後程で、その他の資産等は預貯金含め全くありません。むしろ、借金が出てくるのではないかと子どもたちは不安に思っています。
贈与税がかからず、又は少なく済み、良い形で援助できればと思っています。

売買の場合はあなたが銀行から安い金利で借り入れ、その資金で義父さんは自分の融資を返済します。いわゆる借り換えと同じになります。所有者が変わるだけです。しかし、譲渡益が出ますので、上記の複数年で繰り上げ償還分を贈与するのが安くつきそうですね

何度も丁寧なご回答をありがとうございます。よく理解できました。
境内先生のご回答をよく読みまして、贈与税がかからない範囲で、繰り上げ返済を複数年繰返し、毎月の返済額を減らしていく方法で進めてみたいと思います。
あれこれ迷っておりましたが、おかげで方向性が決まりそうです。
ありがとうございました。