マンション（不動産）の持ち分変更について
再婚相手（夫）は離婚歴あり、前妻との間に子供一人おります。
夫の死後は私の実家の墓に埋葬予定で、私には子が無いため姪、甥が墓守をするという前提です。
その為、相続対策として、
（１）夫⇒私 又は、（２）夫⇒私の姪
いずれかに、夫所有の不動産（マンション）の持ち分を
年々変更してゆきたいと考えています。
（※熟年結婚の為、妻に対する2000万までの
非課税贈与は難しいと思います。）
①
不動産の持ち分の変更分を算定する計算にあたり
非課税贈与の場合、持ち分の変更については、固定資産税における
固定資産の評価額を基準として、持ち分の金額を計算して良いのでしょうか？
②
持ち分変更の登記については、
公正証書としての贈与確認書を交わし、
贈与するという意思を示し、
後日、数年分をまとめて登記をすることが可能でしょうか？
③
結婚にあたり結納金等がありません。
結納金は非課税だと思うのですが、
マンション持ち分の変更＝結納金（非課税）という事はできないのでしょうか？
④
婚姻前に、彼は私に対して債務があり債務は完済されておりません。
その場合、婚姻してしまうと婚前の債務については
夫婦間としてうやもやになるのでしょうか？
婚前の債務について公正証書を作成しておけば、
相続時に夫個人分の債務としてマイナスの相続となるのでしょうか？
（法定相続人が前妻の子・私と二人の為）
ご教授よろしくお願い致します。
税理士の回答
①令和６年１月１日以後に相続、遺贈又は贈与により取得した「居住用の区分所有財産」（いわゆる分譲マンション）の価額は、新たに定められた個別通達※により評価します。国税庁ホームページ御参照下さい。
➁できますが、多少なりとも税務署により課税処分を受けるリスクを御承知おき下さい。平成７年以降最高裁判所判例、国税不服審判所裁決例により否認された案件がありました。
③このこともできますが、やはり否認リスクがあります。
④当事者間の問題でもあります。親密な関係になると、法規範が通じるか否か。よく御夫婦で話されるのがよいと思料されます。
以上、かなり一般相談の範囲を超えます。どうしても気になる論点がある場合は、金融機関の顧問税理士に相談されてもよいかもしれません。当然有料になりますが。
ご回答ありがとうございました。
ベストアンサーに選ばせていただきました。
本投稿は、2024年01月21日 07時14分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
