土地相続の土地活用

ご質問の内容は、土地の所在地、相続税評価額、現在のアパートの賃貸状況、建築予定建物の内容、相続時期等によって相続税・固定資産税の取扱いや税額が大きく異なります。

また、アパートを解体する時期や土地の利用方法によって、貸家建付地、小規模宅地等の特例、固定資産税の住宅用地特例などへの影響も考慮する必要があります。

土地活用そのものを含めた個別のシミュレーションが必要な内容ですので、資料をご用意のうえ税理士へ有料相談されることをお勧めします。

まず、お祖母様の相続税は、原則としてお祖母様が亡くなった時点の土地・建物の利用状況で評価します。

現在、アパートとして実際に賃貸しているのであれば、土地は「貸家建付地」として自用地より低く評価される可能性があります。また、一定の要件を満たせば「貸付事業用宅地等」として200㎡まで50％減額する小規模宅地等の特例もあります。

相続後にお母様が、

①アパートを解体して賃貸戸建2棟を建てる
②自宅1棟＋一部を貸駐車場にする

という選択をしても、それだけでお祖母様の相続開始時の土地評価が変わるわけではありません。ただし、小規模宅地等の特例には相続税の申告期限までの事業継続・保有などの要件がありますので、相続直後に解体する場合は事前確認が必要です。


固定資産税については、賃貸戸建であっても住宅の敷地は「住宅用地」ですので、一定範囲について固定資産税の課税標準が6分の1となる小規模住宅用地の特例があります。住宅1戸につき200㎡までです。

一方、自宅の駐車スペースは、自宅の敷地と一体として利用する部分であれば住宅用地に含まれますが、外部の人に月極駐車場として貸す部分は、住宅用地ではないと判断されることがあります。柵があるかないかだけで決まるものではなく、実際の利用状況で判断します。

したがって、一般論としては「賃貸戸建2棟」の方が土地全体について住宅用地の固定資産税特例を受けやすく、「自宅＋外部貸駐車場」の場合は、貸駐車場部分の固定資産税が高くなる可能性があります。

ただし、建替え費用、賃料収入、将来のお母様の相続時の小規模宅地等の特例まで含めると有利不利は変わりますので、建築計画を決める前に土地の評価額と固定資産税を具体的に試算することをおすすめします。

祖母がアパート経営していますが、築60年・土地面積67坪の2階建て木造2棟です。母が相続する予定です。「アパートを解体して、戸建2つを建てて賃貸」、「自宅用戸建1つ・柵など区切りなく同じ敷地に駐車スペース4〜6台（数台を貸し出し駐車場）」で検討しています。


相続税については、近くの税理士会の無料相談を受けてください。
資料を持参ください。
固定資産税については、役場の係に直接聞いてください。明確になります。

上記のように計画が具体的ならば、できれば、相続前に実施したいです。おばあさまの資金で。
それが一番の相続対策です。
よろしくお願いいたします。

お忙しい中、回答いただきありがとうございます。

ベストアンサーを頂きありがとうございます。何かのお役に立てば幸いです。