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築30年の木造二階建てアパートに利益があるでしょうか?

現在実親が所有している、築30年の2階建アパート(2戸)があります。
父が遺言で自分の死後、これを私に相続させたい意向があるようです。

ですが、現在でもかなり老朽化しており窓枠が木製のため腐ったり、
雨漏り、外壁の塗装の塗り替え、犬を飼っているらしく床の痛みが激しい等で
修繕費がかさんでいるようです。
駅から徒歩8分(平坦)、閑散とした商店街の通り沿い、20坪の物件。
入居者は高齢の単身女性で、時々家賃が滞納するようです。
築古のため家賃の値下げや更新手数料の半額を希望されたり、入居者がなかなか
みつかりにくいようです。

父が存命中は建替や売却は考えていない。
とすると、私が相続するときはさらに老朽化して耐震性や建物の強度にも問題がでてくると思うのですが、築40年の木造物件に利益がでると思われますか?
利益が出る方法はありますでしょうか?

ちなみに目の前にワンルームの賃貸マンションが立っていますが、空室が時々あるそうです。

よろしくお願いします。

税理士の回答

相続して、現状のまま賃貸しても利益はそれほど望めないように思えます。場合によっては、修繕費などの維持費のほうが高く損失になることも考えられます。そうすると、もう一つは建て替える方法ですが、この方法は建替資金を要することと、立替後、十分な入居者が望めるかどうかですので、慎重な見極めが必要でしょう。他の一つは、売却して収入を得る方法ですが、建物の価値はなくても土地の価値分の収入はあるのではないでしょうか。ほかに考えられるのは、ご自身やご親族のご自宅の敷地として利用する方法です。

土地の一部は母名義になっており、母が亡くなるまで名義変更にも売却にも絶対に応じる気がありません。
相続放棄をすると、現在父名義の土地建物も失うことになります。
土地建物以外は一切相続させないと遺言を書かれてしまい、、どうしたらいいか困っています・・。

不動産市況を含め、経済環境が変化することを踏まえてお父様が信頼している方に相続対策等について説得してもらうといったことは考えられないのでしょうか。その上で、可能ならば、信頼できる方に遺言執行者なってもらうことも考えられます。なお、遺言書は、何度でも書き換え可能です。

本投稿は、2019年12月27日 23時08分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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