「家なき子特例」適用の場合の相続税算出方法と、代償分割につきまして

Question

２つの質問についてご教示をお願いいたします。

<質問１>　家なき子特例適用の場合の相続税算出方法につきまして
母が亡くなり、この度、母所有の土地・建物を、姉と共に二次相続することになりました。（父は既に他界）
姉は夫の持ち家に住んでおり、私はずっと民間のマンション賃貸暮らしです。
私は家なき子特例の要件を満たしますが姉は該当しません。
その場合の所得税の計算方法は(1)と(2)のどちらになりますでしょうか。
（土地・建物の評価額を仮に１億として半々で分ける場合）

(1)先に基礎控除分を引いて計算（単位は万）
10,000-(3,000+600x2)=5,800 →2,900ずつ分配
姉：2,900x15%-50=385 (税率15%のため)
私：2,900-2,900x80%(家なき子特例分)=580 580x10%=58 (税率10％のため)

(2)先に半分に分けて計算（単位は万）
10,000/2=5,000
姉：5,000-2,100(二人分の基礎控除4,200の半額)=2,900
2,900x15%-50=385 (税率15%のため)
私：5,000-5,000x80%(家なき子特例分)=1,000
1,000-2,100(二人分の基礎控除4,200の半額)=0

<質問２>　代償分割につきまして
母が大切に守ってきた土地・建物なので、私としては売却せずに保持していきたいという思いがあり
土地・建物は私が相続し、姉に対して代償分割をする場合、私にそんなに払える現金はないため、
姉に月々分割で払っていく場合、姉の相続税はどのようになりますでしょうか。
例えば質問１と同様に5000万分代償として分割で払っていく場合（現実には私一代では無理な話ですが）、姉にも一括払いの相続税は発生いたしますか？
その場合の計算方法は上記の不動産と同様になりますでしょうか。
あるいは、代償分割分を月々の分割払いとするなら、贈与税（年間110万を超える場合）を払っていくということになりますか？

中田 裕二 税理士 · Accepted Answer

＜質問1＞
「その場合の所得税の計算方法は」
ではなく相続税ではないですか。
相続税は不動産の他に預貯金などがあればすべてを含めた遺産額を基に算出しなければなりません。

仮に遺産が不動産のみであったとしても、相続税額は小規模宅地の特例を適用した後の額により算出しますので、（1）（2）のどちらでもありません。
下記、国税庁HPを参考にしてください。
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_5.htm

＜質問2＞
たとえば5000万円の2分の1の2500万円を代償金として支払うのであれば、あなたは不動産5000万円を加算する一方、代償金2500万円を減算します。
また、お姉様は代償金2500万円を加算します。

遺産分割協議書にはその旨とともに、分割払の旨を記載すれば、贈与にはなりません。

ただし、失礼ながら代償金を一代で支払えないのであれば、次世代にも負担が発生します。
代償分割については再考をおすすめします。

なお、相続税申告書作成はお近くの相続税分野に強い税理士に依頼してください。

鎌田 浩司 税理士 · Answer

土地の面積が330m2以下だと仮定します。
この場合、土地の評価額の80%が減額されます。
建物の評価額はそのままです。
例えば、土地以外の財産が、建物を含めて2,000万円。
土地が１億円だったとします。
すると、土地は20%で2,000万円、建物を含めたそれ以外も2,000万円で、合計は4,000万円。
基礎控除は4,200万円なので、相続税はかかりません。

中田 裕二 税理士 · Answer

小規模宅地の特例は土地のみについて適用できます。
もしも土地の相続税評価額が1億円で、土地の面積が330㎡以下であれば、小規模宅地の特例により、土地の課税価額は2000万円ですが、お姉様への代償金がたとえば5000万円であれば、基礎控除額を越えますので申告納税が必要です。
再度申し上げますが、相続税申告は税理士に依頼するとともに、詳細は税理士に相談してください。