マンションの相続税及び住居用財産について
現在、住居中のマンションの名義が兄と祖母の共同名義(持ち分は半分づつ)となっております。
【前提情報】
母：60歳
兄：33歳
固定資産評価額（建物）：860万円
路線価を基に試算した土地の評価額：1,000万円
祖母の死後、祖母が保有する名義に関しては全て母に相続する旨を公正証書に遺言として残しております。
遺産分割等が完了した段階で、母と兄との共同名義(持ち分は半分づつ)となるかと思います。
この段階でマンションを速やかに売却し、母の手物に現金として残したいと考えております。
この際、下記３点についてお伺いしたいと思います。
①母が所有することになる名義分(祖母から相続登記を行った部分)に関しては相続税の基礎控除額「 3,000万円+相続人の数×600万円」
をベースに計算すれば宜しいでしょうか？
※この基礎控除額をベースにするのであれば母の持ち分に対しては恐らく固定資産評価額から非課税になると考えております。
②一方、兄が保有している名義分についてですが、兄は数年前から住居を共にしておらず、ローン名義人となっているだけです。固定資産税は兄への宛名として送付されてきます。
この際、兄が保有する部分に関しては住居用財産とならず、譲渡所得が発生し、課税対象となるのでしょうか？
③もし、②で課税されるのであれば、生前贈与という形で現在祖母が保有する名義の部分に関して兄か母に名義変更した場合、贈与税がかかるという解釈でよろしいでしょうか？
また、②と③を比較するならば、③の贈与税の方が課税額が多い、でしょうか？
税理士の回答
①相続税の基礎控除額は、3千万円+法定相続人の数×600万円ですから、祖母の相続財産が基礎控除額以下であれば、相続税は課税されません。
②居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例は、居住してない場合には、適用ありません。
③贈与税は、10%からの累進課税です。長期譲渡所得は、20.315％の定率です。課税対象を比較的されたら良いと考えます。
山中雅明先生
ご回答いただき誠にありがとうございます。
①と②に関してですが、マンションの名義が半分半分となっている場合、母から相続予定の①に関しては非課税、②に関してはどうあがいても課税されてしまうという解釈でよろしいでしょうか？
③に関して、もし祖母から兄に生前贈与をする場合、相続時精算精算課税制度を利用できれば贈与税はかからないと思ったのですがいかがでしょうか？
もし兄から親へマンションの名義を変更した場合の逆相続では相続時精算課税制度は利用できないのでしょうか？
もし、兄が名義を半分は持ったままで売却した場合、所有期間により税率が変わるかと思います。
この所有期間というのはマンションの名義が兄になった段階から計算するのでしょうか？
それともマンションを購入した時から計算するのでしょうか？
ちなみにマンションを購入した時は父と祖母の名義で、8年ほど前に離婚をキッカケに父の名義を兄に移したのです。
マンション自体を購入したのは20年前です。
つまり、今回のケースでは兄の名義分に関しては、父から贈与という形で引き継いだ際に取得価格も引き継いでおり、もし売却時になって、取得価格が売却額を上回っていれば譲渡所得税はかかならないという解釈でよろしいでしょうか？
祖母から母に相続する際は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」の範囲内で全ての遺産が収まっていれば非課税、という解釈でよろしいでしょうか？
相続登記になった段階では、上記以外に登録免許税がかかるだけでしょうか？
祖母から母に相続する際は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」の範囲内で全ての遺産が収まっていれば非課税、という解釈でよろしいでしょうか？
その様に理解されて良いと考えます。
相続登記になった段階では、上記以外に登録免許税がかかるだけでしょうか？
相続財産が基礎控除額以下であれば、登録免許税等の登記費用だけになります。
丁寧にご回答いただき誠にありがとうございます。
また、何かありましたら質問させていただきます。
本投稿は、2019年05月25日 22時34分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
