住宅ローン借り換えに伴う債務者変更とおしどり贈与控除について
住宅ローンの借り換えを計画しています。土地・住宅の持ち分は私（夫）３：１（妻）で、実際はこれまで私の銀行口座から毎月引き落としとなっています。借り換えに際し、ややこしいので私単独での債務として申し込んでいたのですが、審査の銀行から贈与税がかかる可能性があるので税務署に相談するようにアドバイスされました。返済残額が4900万円あり、計算上は妻の返済担当は１／４の1225万円ですが、結婚して20年以上経過するので税務署からはおしどり贈与控除2000万円の範囲内なので贈与税はかからないと思い、実際税務署からはその通りですと回答されました。今後も不動産の持ち分は３：１で変更はないのですが、質問は不動産贈与に必要な不動産取得税と登録免許税は支払う必要があるのでしょうか。また、申告に際して用意する必要な書類をお教え頂ければ助かります。さらに、これまで私の銀行口座から約15年間支払ってきていたローンの支払いに関して贈与税がかかっていないのか心配になっています。ご回答いただければ大変助かります。どうぞよろしくお願いいたします。
税理士の回答
不動産取得税、登録免許税は支払う必要があります。
・不動産取得税は固定資産税評価額をもとに3％の税率が課せられますが、軽減措置もありますのでお住いの都道府県の担当部署で調べてみてください。
・登録免許税は登記の際に納める手数料のようなものです。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
過去のローンの支払いについては、奥様の負担分をどのようにされているかによって異なります。
・ご主人が全額負担して、奥様が負担していないのでしたら贈与になります
・奥様が負担すべき分を奥様からもらっているのでしたら贈与にはなりません。
・一時的にご主人が立て替えているだけで後で奥様から返済してもらう、という形でも贈与にはなりません。
返信どうもありがとうございます。不動産はすでに３：１の割合で取得済みで所有割合と所有者が変更もないのに不動産取得税と登録免許税が必要とのこと、全くの予想外でした。お金の問題だけの贈与と思っていました。月々の返済額がこれまで約26万円だったので妻の支払いは持ち分の１／４、6万5千円ということになり、その12回分で78万円分だと年間の贈与の控除の範囲内なので申告すら必要もないのでは、という考えも思いついたのですが、間違えなのかどうか、さらに疑問が出てきました。
申し訳ありません、登記を変更しない前提だったのですね、でしたら
贈与をした場合(持分の登記を変更した場合)は、不動産取得税と登録免許税が必要となり、贈与税は不要。
所有割合と所有者を変更しない場合（登記を変更しない場合）は、不動産取得税と登録免許税贈与税は不要ですが、おしどり贈与控除が利用できないため、贈与税が課税されることになると考えます。
過去のローンの支払いについては、当初から奥様がローンを負担しないという前提があったのでしたら、定期贈与(連年贈与)と認定され贈与税がかかる可能性があります。
下記リンク先の「毎年、基礎控除額以下の贈与を受けた場合」をご参照ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm
本投稿は、2019年12月12日 23時22分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
