小規模宅地の特例の将来的な適用を前提とした完全分離型2世帯住宅の登記方法について
お世話になります。この度、私の妻の母(義母)の230㎡の土地を使用賃借させて頂き、家を建設する予定なのですが、土地の路線価評価額が約4,500万円あるため、将来的な相続税対策を考えたうえで建物の登記について検討したく、質問させてください。
現状は、義母義父ともに健在であり、使用貸借予定の土地の近くに住んでおります。
将来的な同居も考え、またしばらくの間、借りたいという方がいるので、自宅を完全分離型の2世帯仕様とし、しばらくは第三者へ貸し、将来的にはそこに義父母に住んでもらうことを検討しています。
そこで、その2世帯住宅の登記の仕方なのですが、建物資金はすべて私が出す予定なのですが、将来的に小規模宅地の特例を適用して、妻への義母からの土地の相続についての相続税を節税するためには、建物について、私の名義だけではなく、将来的な被相続人である義母や、将来的な相続人である妻に多少資金を出してもらって、共有登記としたほうが良いのでしょうか？もしくは、妻と義母が2世帯住宅で同居しているという事実があれば、土地の名義はすべて義母、建物の名義はすべて私というかたちでも、相続時に小規模宅地の特例は適用可能でしょうか。
もし共有登記が必要な場合は、誰が何割程度入れる必要があるのか(例えば、極端に99対1でも問題ないのか)、合わせてご教示いただけますと幸いです。
また、2世帯住宅建築の際には、階層で分離型ではなく、隣り合う形で壁を共有とする2世帯住宅とする予定ですが、そちらについても小規模宅地の特例が適用可能か合わせてご教示いただけますと幸いです。
長くなりましたが、どうぞよろしくお願いいたします。
税理士の回答
相続開始時に相談者様夫婦とと義母が生計を一としていれば、建物の名義は相談者様の単独であっても、居住用の小規模宅地の減額の特例は適用が可能です。
そのため、建物の名義に妻又は義母を入れる必要はありません。
なお、建物の登記がマンションの１室のように区分登記の場合には、小規模宅地の減額の特例は適用できなくなりますので、ご注意ください。
早速のご回答、まことにありがとうございます。
生計を一にする予定はないのですが、その場合は、建物について例えば私98妻1義母1といったように名義をそれぞれいれておいたほうがよろしいのでしょうか？登記については、区分登記ではなく1棟として登記を考えています。
同じ建物に居住していれば、生計を一ということになるので、妻や義母の名義を建物に入れる必要はありません。
重要なのは区分登記ではなく１棟としての建物保存登記となります。
ご回答いただき、ありがとうございます。家計をまったく別にして、完全分離型の2世帯住宅にそれぞれ居住している場合でも、建物の登記方法が重要で、一棟として登記している場合は生計を一にしているということなのですね。大変勉強になりました、一棟として私の名義で登記しようと思います。ありがとうございました。
本投稿は、2020年06月15日 02時07分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
